Author: Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He's Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Заробіток на інвестиціях у нерухомість

Заробіток на інвестиціях у нерухомість

Що стосується заробляння грошей на інвестуванні в нерухомість, існує лише кілька способів це зробити. Хоча поняття є простими для розуміння, не обманюйте себе, думаючи, що їх можна легко реалізувати та виконати. Розуміння основ нерухомості може допомогти інвесторам працювати, щоб максимізувати свої прибутки. Нерухомість надає інвесторам ще один клас портфельних активів, збільшує диверсифікацію та може правильно обмежити ризики.

Існує три основних способи інвесторів, які потенційно можуть заробляти гроші на нерухомості:

  1. Зростання вартості майна
  2. Дохід від оренди, зібраний в оренду майна в оренду
  3. Прибуток, отриманий від підприємницької діяльності, яка залежить від нерухомості

Звичайно, завжди існують інші способи прямого чи опосередкованого отримання прибутку від інвестування в нерухомість, наприклад, навчання спеціалізації в більш езотеричних сферах, таких як податкові свідоцтва про заставу. Однак три перелічені вище статті становлять переважну більшість пасивного доходу – і остаточного багатства -, яке було отримано в галузі нерухомості.

Збільшення вартості нерухомості

По-перше, важливо розуміти, що значення властивостей не завжди зростають. Цей брак збільшення активів може стати болісно очевидним у такі періоди, як кінець 1980-х та початок 1990-х років, та 2007-2009 роки, коли ринок нерухомості зазнав краху. Насправді, у багатьох випадках вартість власності рідко перемагає інфляцію – збільшення середніх цін в економіці.

Наприклад, якщо у вас є власність у 500 000 доларів США, а інфляція становить 3%, ваше майно може продатись за 515 000 доларів (500 000 доларів х 1,03%), але ви нічим не багатші, ніж були минулого року. Тобто ви все ще можете придбати однакову кількість молока, хліба, сиру, олії, бензину та інших товарів (правда, сир цього року може знизитися, а бензину подорожчати, але рівень вашого життя залишиться приблизно однаковим). Причина в тому, що прибуток у 15 000 доларів не був реальним. Він був номінальним і не мав реального впливу, оскільки збільшення відбулося внаслідок загальної інфляції.

Інфляція та інвестиції в нерухомість

Коли відбувається інфляція, долар має меншу купівельну спроможність. Це відбувається тому, що уряд повинен створювати – друкувати – гроші, коли витрачає більше, ніж бере за рахунок податків. В іншому випадку з часом це призводить до того, що кожен існуючий долар втрачає вартість і стає меншим, ніж це було в минулому.

Одним із способів, як найрозумніші інвестори в нерухомість можуть заробляти на нерухомості, є скористатися ситуацією, яка, здається, з’являється кожні кілька десятиліть. Вони роблять це, коли прогнозується, що інфляція перевищить поточну процентну ставку довгострокового боргу. У ці часи ви можете знайти людей, які бажають грати в азартні ігри, купуючи нерухомість, позичаючи гроші для фінансування покупки, а потім чекаючи зростання інфляції.

У міру зростання інфляції ці інвестори можуть виплатити іпотечні кредити доларами, які коштують набагато менше. Ця ситуація являє собою перехід від вкладників до боржників. Ви бачили, як багато інвесторів у нерухомість заробляли таким чином гроші в 1970-х – на початку 1980-х. Інфляція виходила з-під контролю, поки Пол Волкер-молодший – президент Федеральної резервної системи між 1979 і 1987 рр. – не взяв 2х4 на спину і не взяв її під контроль, різко підвищивши процентні ставки.

Покупки, що регулюються циклічно

Фокус полягає у тому, щоб купувати, коли циклічно скориговані норми обмеження – норма прибутку від інвестицій у нерухомість – привабливі. Ви купуєте, коли вважаєте, що є конкретна причина того, що певний об’єкт нерухомості колись коштуватиме дорожче, ніж сама нинішня ставка обмеження вказує, що вона повинна бути.

Наприклад, забудовники можуть переглянути проект чи розробку, економічну ситуацію навколо цього проекту або ціну нерухомості та визначити майбутній дохід від оренди для підтримки поточної оцінки. Поточна вартість може виглядати надто дорого, виходячи із сучасних умов розвитку. Однак, оскільки вони розуміють економіку, ринкові фактори та споживачів, ці інвестори можуть бачити прибутковість у майбутньому.

Можливо, ви бачили, як жахливий старий готель на великому клаптику землі перетворюється на жвавий торговий центр з офісними будівлями, що відкачує значну оренду власнику. За відсутності цих грошових потоків, чистої теперішньої вартості ви певною чи іншою мірою припускаєте, що б ви не говорили собі. Вам потрібно буде або суттєву інфляцію в номінальній валюті – якщо ви використовуєте борг для фінансування покупки, – щоб виручити вас. Ви також можете покластися на якусь низькоімовірну подію, яка сформується на вашу користь. 

Оренда як інвестиція в нерухомість

Заробляти гроші на збиранні орендної плати настільки просто, що кожен 6-річний вік, який коли-небудь грав у гру Монополія, на вісцеральному рівні розуміє, як працюють основи. Якщо у вас є будинок, багатоквартирний будинок, офісна будівля, готель чи будь-яка інша інвестиція в нерухомість, ви можете стягувати плату за оренду житла, щоб дозволити їм користуватися майном або об’єктом. 

Звичайно, просто і легко – це не одне і те ж. Якщо ви є власником багатоквартирних будинків або орендованих будинків, ви можете виявити, що маєте справу з усім: від розбитих туалетів до наймачів, які працюють в лабораторіях з метаболізмом. Якщо у вас є торгові центри або офісні будівлі, можливо, вам доведеться мати справу з бізнесом, який зданий вам у банкрутство. Якщо у вас є промислові склади, ви можете опинитися перед екологічними розслідуваннями за дії орендарів, які користувались вашим майном. Якщо у вас є одиниці зберігання, крадіжка може викликати занепокоєння. Інвестиції в оренду нерухомості – це не той тип, до якого ви можете зателефонувати і очікувати, що все піде добре.

Використання коефіцієнта обмеження для порівняння інвестицій

Доброю новиною є те, що доступні інструменти, які полегшують порівняння між потенційними інвестиціями в нерухомість. Одним з них, який стане для вас безцінним у вашому прагненні заробити гроші на нерухомості, є спеціальний фінансовий коефіцієнт, який називається ставкою капіталізації (cap rate). Ставки обмеження показують норму прибутку на комерційну інвестицію в нерухомість. Вона бере за основу чистий прибуток, який принесе майно.

Якщо нерухомість заробляє 100 000 доларів на рік і продає за 1 000 000 доларів, ви ділите прибуток (100 000 доларів) на цінник (1 000 000 доларів) і отримуєте 0,1 або 10%. Це означає, що максимальна ставка власності становить 10%, або що ви заробили б очікувані 10% від своїх інвестицій, якщо б заплатили за нерухомість повністю готівкою та не мали боргу.

Подібно до того, як запас в кінцевому рахунку вартує лише чистої теперішньої вартості його дисконтованих грошових потоків, нерухомість в кінцевому рахунку коштує поєднання:

  • Утиліта, яку майно створює для власника
  • Чистий поточний грошовий потік, який він генерує – відносно сплаченої ціни

Дохід від оренди як межа безпеки

Дохід від оренди може бути запобіжним фактором, який захищає вас під час економічного спаду чи краху. Деякі типи інвестицій у нерухомість можуть бути більш підходящими для цієї мети. Оренда та оренда може бути відносно безпечним доходом.

Повернувшись до нашої попередньої дискусії – про проблеми заробляння грошей на нерухомості – офісні будівлі можуть навести одну ілюстрацію. Зазвичай ці властивості передбачають тривалу, багаторічну оренду. Купіть його за потрібною ціною, у потрібний час, з правильним орендартом та строком оренди, і ви зможете проплисти через обвал нерухомості. Ви б збирали чеки оренди вище середнього, які компанії, що орендують у вас, повинні надавати все ще – завдяки підписаній ними угоді про оренду – навіть тоді, коли в інших місцях доступні нижчі ставки. Помиліться, однак, і ви можете бути заблоковані при поверненні під номіналом ще довго після відновлення ринку.

Гроші від операцій з нерухомістю

Останній спосіб заробляння грошей на інвестиціях у нерухомість включає спеціальні послуги та ділову діяльність. Якщо у вас є готель, ви можете продати фільми на замовлення своїм гостям. Якщо у вас є офісна будівля, ви можете заробляти гроші на торгових автоматах та гаражах. Якщо у вас є автомийка, ви можете заробляти на контрольованих часом пилососах. 

Ці інвестиції майже завжди вимагають знань за спеціальністю. Наприклад, деякі люди проводять всю свою кар’єру, спеціалізуючись на проектуванні, будівництві, володінні та експлуатації мийок. Для тих, хто піднімається на вершину своєї галузі і розуміє тонкощі певного ринку, можливість заробляти гроші може бути нескінченною.

Інші ідеї інвестування в нерухомість

Проте існують інші інвестиційні можливості в нерухомість. Ви можете інвестувати в інвестиційні фонди нерухомості (REIT) .11 Акції REIT, що публічно торгуються, випускають акції та торгуються на біржі, тоді як приватні REIT або неторгувані REIT не доступні на жодній біржі. Усі типи REITs будуть зосереджені на певних секторах ринку нерухомості, таких як будинки престарілих або торгові центри. Існує також декілька фондів, що торгуються на біржі (ETF), та пайові фонди, орієнтовані на інвестора в нерухомість, інвестуючи в REIT та інші інвестиції в сектор нерухомості.

Κερδίστε χρήματα από επενδύσεις σε ακίνητα

Κερδίστε χρήματα από επενδύσεις σε ακίνητα

Όταν πρόκειται να κερδίσετε χρήματα από επενδύσεις σε ακίνητα, υπάρχουν μόνο μερικοί τρόποι για να το κάνετε. Αν και οι έννοιες είναι απλές στην κατανόηση, μην ξεγελιέστε πιστεύοντας ότι μπορούν να εφαρμοστούν και να εκτελεστούν εύκολα. Η κατανόηση των βασικών στοιχείων του ακινήτου μπορεί να βοηθήσει τους επενδυτές να εργαστούν για να μεγιστοποιήσουν τα κέρδη τους. Η ακίνητη περιουσία δίνει στους επενδυτές μια άλλη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων χαρτοφυλακίου, αυξάνει τη διαφοροποίηση και μπορεί να περιορίσει τους κινδύνους εάν προσεγγιστεί σωστά.

Υπάρχουν τρεις βασικοί τρόποι με τους οποίους οι επενδυτές θα μπορούσαν ενδεχομένως να κερδίσουν χρήματα από ακίνητα:

  1. Αύξηση της αξίας των ακινήτων
  2. Έσοδα από ενοίκια που εισπράττονται με μίσθωση του ακινήτου σε ενοικιαστές
  3. Κέρδη που προκύπτουν από επιχειρηματική δραστηριότητα που εξαρτάται από το ακίνητο

Φυσικά, υπάρχουν πάντα άλλοι τρόποι να επωφεληθούν άμεσα ή έμμεσα από επενδύσεις σε ακίνητα, όπως να μάθουν να εξειδικεύονται σε πιο εσωτερικούς τομείς όπως τα πιστοποιητικά φορολογικής υποχρέωσης. Ωστόσο, τα τρία στοιχεία που αναφέρονται παραπάνω αντιπροσωπεύουν τη συντριπτική πλειονότητα του παθητικού εισοδήματος – και τις τελικές περιουσίες – που έχουν γίνει στον κλάδο των ακινήτων.

Αύξηση ακινήτων στην αξία ακινήτων

Πρώτον, είναι σημαντικό να καταλάβετε ότι οι τιμές ιδιοτήτων δεν αυξάνονται πάντα. Αυτή η έλλειψη αύξησης περιουσιακών στοιχείων μπορεί να γίνει οδυνηρά εμφανής σε περιόδους όπως στα τέλη της δεκαετίας του 1980 και στις αρχές της δεκαετίας του 1990 και στα έτη 2007-2009 όταν κατέρρευσε η αγορά ακινήτων. Στην πραγματικότητα, σε πολλές περιπτώσεις, οι τιμές των ακινήτων σπάνια ξεπερνούν τον πληθωρισμό – την αύξηση των μέσων τιμών σε μια οικονομία.

Για παράδειγμα, εάν έχετε ιδιοκτησία 500.000 $ και ο πληθωρισμός είναι 3%, η ιδιοκτησία σας μπορεί να πουλήσει 515.000 $ (500.000 x 1,03%), αλλά δεν είστε πλουσιότεροι από ό, τι πέρυσι. Δηλαδή, μπορείτε ακόμα να αγοράσετε την ίδια ποσότητα γάλακτος, ψωμιού, τυριού, λαδιού, βενζίνης και άλλων προϊόντων (αλήθεια, το τυρί μπορεί να μειωθεί φέτος και η βενζίνη να αυξηθεί, αλλά το βιοτικό σας επίπεδο θα παραμείνει περίπου το ίδιο). Ο λόγος είναι ότι το κέρδος των 15.000 $ δεν ήταν πραγματικό. Ήταν ονομαστική και δεν είχε πραγματικό αντίκτυπο επειδή η αύξηση οφειλόταν στον συνολικό πληθωρισμό.

Πληθωρισμός και επενδύσεις σε ακίνητα

Όταν συμβαίνει πληθωρισμός, ένα δολάριο έχει λιγότερη αγοραστική δύναμη. Αυτό συμβαίνει επειδή η κυβέρνηση πρέπει να δημιουργήσει – να εκτυπώσει – χρήματα όταν ξοδεύει περισσότερα από όσα εισπράττει μέσω των φόρων. Όλα τα υπόλοιπα, με την πάροδο του χρόνου, έχουν ως αποτέλεσμα κάθε υπάρχον δολάριο να χάνει αξία και να αξίζει λιγότερο από ό, τι στο παρελθόν.

Ένας από τους τρόπους με τους οποίους οι πιο έξυπνοι επενδυτές ακινήτων μπορούν να κερδίσουν χρήματα σε ακίνητα είναι να επωφεληθούν από μια κατάσταση που φαίνεται να εμφανίζεται κάθε λίγες δεκαετίες. Το κάνουν αυτό όταν ο πληθωρισμός προβλέπεται να υπερβεί το τρέχον επιτόκιο του μακροπρόθεσμου χρέους. Κατά τη διάρκεια αυτών των περιπτώσεων, μπορεί να βρείτε ανθρώπους που είναι πρόθυμοι να στοιχηματίσουν αγοράζοντας ακίνητα, δανείζοντας χρήματα για τη χρηματοδότηση της αγοράς και, στη συνέχεια, περιμένετε να αυξηθεί ο πληθωρισμός.

Καθώς ο πληθωρισμός ανεβαίνει, αυτοί οι επενδυτές μπορούν να εξοφλήσουν τις υποθήκες με δολάρια που αξίζουν πολύ λιγότερο. Αυτή η κατάσταση αποτελεί μεταφορά από αποταμιευτές σε οφειλέτες. Είδατε πολλούς επενδυτές ακινήτων να κερδίζουν χρήματα με αυτόν τον τρόπο στις δεκαετίες του 1970 και στις αρχές της δεκαετίας του 1980. Ο πληθωρισμός έφτασε εκτός ελέγχου έως ότου ο Paul Volcker Jr. – πρόεδρος της Federal Reserve μεταξύ 1979 και 1987 – πήρε 2×4 στην πλάτη του και τον έφερε υπό έλεγχο αυξάνοντας δραστικά τα επιτόκια.

Κυκλικά προσαρμοσμένες αγορές ποσοστού ανώτατου ορίου

Το κόλπο είναι να αγοράσετε όταν τα κυκλικά προσαρμοσμένα ποσοστά ανώτατου ορίου – το ποσοστό απόδοσης μιας επένδυσης σε ακίνητα – είναι ελκυστικά. Αγοράζετε όταν νομίζετε ότι υπάρχει ένας συγκεκριμένος λόγος ότι ένα συγκεκριμένο κομμάτι ακίνητης περιουσίας θα αξίζει κάποια μέρα περισσότερο από το σημερινό ανώτατο όριο που υποδεικνύει ότι πρέπει να είναι.

Για παράδειγμα, οι προγραμματιστές ακινήτων μπορούν να εξετάσουν ένα έργο ή ανάπτυξη, την οικονομική κατάσταση γύρω από αυτό το έργο ή την τιμή του ακινήτου και να καθορίσουν ένα μελλοντικό εισόδημα από ενοίκια για να υποστηρίξουν την τρέχουσα αποτίμηση. Η τρέχουσα τιμή θα μπορούσε διαφορετικά να φαίνεται πολύ ακριβή με βάση τις τρέχουσες συνθήκες που περιβάλλουν την ανάπτυξη. Ωστόσο, επειδή κατανοούν τα οικονομικά, τους παράγοντες της αγοράς και τους καταναλωτές, αυτοί οι επενδυτές μπορούν να δουν τη μελλοντική κερδοφορία.

Ίσως έχετε δει ένα φοβερό παλιό ξενοδοχείο σε ένα μεγάλο κομμάτι γης να μετατρέπεται σε ένα πολυσύχναστο εμπορικό κέντρο με κτίρια γραφείων να αντλούν σημαντικά ενοίκια για τον ιδιοκτήτη. Απουσία αυτών των ταμειακών ροών, της καθαρής παρούσας αξίας, υποθέτετε σε κάποιο βαθμό ή άλλο, ανεξάρτητα από το τι λέτε στον εαυτό σας. Θα χρειαστείτε είτε σημαντικό πληθωρισμό στο ονομαστικό νόμισμα – εάν χρησιμοποιείτε χρέος για τη χρηματοδότηση της αγοράς – για να σας διασωθεί. Θα μπορούσατε επίσης να βασιστείτε σε κάποιο είδος συμβάντων χαμηλής πιθανότητας για να επιλύσετε υπέρ σας. 

Ενοικίαση ως επένδυση σε ακίνητα

Το να κερδίζετε χρήματα από την είσπραξη ενοικίου είναι τόσο απλό που κάθε 6χρονος που έχει παίξει ποτέ ένα παιχνίδι Monopoly καταλαβαίνει σε σπλαχνικό επίπεδο πώς λειτουργούν τα βασικά. Εάν διαθέτετε σπίτι, πολυκατοικία, κτίριο γραφείων, ξενοδοχείο ή οποιαδήποτε άλλη επένδυση σε ακίνητα, μπορείτε να χρεώσετε ενοίκια ατόμων για να τους επιτρέψετε να χρησιμοποιούν την ιδιοκτησία ή την εγκατάσταση. 

Φυσικά, απλά και απλά δεν είναι το ίδιο πράγμα. Εάν διαθέτετε πολυκατοικίες ή ενοικιαζόμενα σπίτια, μπορεί να αντιμετωπίσετε τα πάντα, από σπασμένες τουαλέτες έως ενοικιαστές που λειτουργούν με εργαστήρια. Εάν διαθέτετε εμπορικά κέντρα ή κτίρια γραφείων, ίσως χρειαστεί να ασχοληθείτε με μια επιχείρηση που εκμισθώθηκε από την πτώχευσή σας. Εάν διαθέτετε βιομηχανικές αποθήκες, ίσως βρεθείτε να αντιμετωπίζετε περιβαλλοντικές έρευνες για τις ενέργειες των ενοικιαστών που χρησιμοποίησαν την ιδιοκτησία σας. Εάν διαθέτετε μονάδες αποθήκευσης, η κλοπή μπορεί να είναι ανησυχητική. Οι επενδύσεις σε ενοικίαση ακινήτων δεν είναι ο τύπος στον οποίο μπορείτε να τηλεφωνήσετε και να περιμένετε τα πάντα να πάνε καλά.

Χρήση ποσοστού ανώτατου ορίου για σύγκριση των επενδύσεων

Τα καλά νέα είναι ότι υπάρχουν διαθέσιμα εργαλεία που διευκολύνουν τις συγκρίσεις μεταξύ πιθανών επενδύσεων σε ακίνητα. Ένα από αυτά, το οποίο θα γίνει πολύτιμο για εσάς στην προσπάθειά σας να κερδίσετε χρήματα από την ακίνητη περιουσία είναι μια ειδική οικονομική αναλογία που ονομάζεται επιτόκιο κεφαλαιοποίησης (ανώτατο όριο). Τα ποσοστά κεφαλαίου δείχνουν το ποσοστό απόδοσης μιας εμπορικής επένδυσης σε ακίνητα. Παίρνει τη βάση του από το καθαρό εισόδημα που θα παράγει η ιδιοκτησία.

Εάν μια ιδιοκτησία κερδίζει 100.000 $ ετησίως και πουλάει για 1.000.000 $, θα διαιρέσατε τα κέρδη (100.000 $) με την τιμή (1.000.000 $) και θα λάβετε 0,1 ή 10%. Αυτό σημαίνει ότι το ανώτατο όριο του ακινήτου είναι 10% ή ότι θα κερδίσετε ένα αναμενόμενο 10% στην επένδυσή σας εάν πληρώνατε για το ακίνητο εξ ολοκλήρου σε μετρητά και χωρίς χρέος.

Ακριβώς όπως ένα απόθεμα αξίζει τελικά μόνο την καθαρή παρούσα αξία των προεξοφλημένων ταμειακών ροών του, ένα ακίνητο αξίζει τελικά έναν συνδυασμό:

  • Το βοηθητικό πρόγραμμα που δημιουργεί η ιδιοκτησία για τον ιδιοκτήτη του
  • Οι καθαρές τρέχουσες ταμειακές ροές που παράγει – σε σχέση με την τιμή που πληρώθηκε

Έσοδα από ενοίκια ως περιθώριο ασφάλειας

Το εισόδημα από ενοίκια μπορεί να είναι ένα περιθώριο ασφάλειας που σας προστατεύει κατά την οικονομική ύφεση ή κατάρρευση. Ορισμένοι τύποι επενδύσεων σε ακίνητα μπορεί να ταιριάζουν καλύτερα για το σκοπό αυτό. Οι μισθώσεις και τα ενοίκια μπορούν να είναι σχετικά ασφαλές εισόδημα.

Για να επιστρέψουμε στην προηγούμενη συζήτησή μας – σχετικά με τις προκλήσεις της δημιουργίας χρημάτων από ακίνητα – κτίρια γραφείων μπορούν να δώσουν μια εικόνα. Συνήθως αυτές οι ιδιότητες περιλαμβάνουν μακροχρόνιες πολυετείς μισθώσεις. Αγοράστε ένα στη σωστή τιμή, τη σωστή στιγμή, και με το σωστό μισθωτή και τη διάρκεια μίσθωσης, και θα μπορούσατε να ταξιδέψετε μέσω μιας κατάρρευσης ακινήτων. Θα συλλέγατε επιταγές ενοικίασης άνω του μέσου όρου που οι εταιρείες που μισθώνουν από εσάς πρέπει να παρέχουν ακόμη – λόγω της συμφωνίας μίσθωσης που υπέγραψαν – ακόμη και όταν οι χαμηλότερες τιμές είναι διαθέσιμες αλλού. Λάβετε το λάθος, ωστόσο, και θα μπορούσατε να κλειδωθείτε στις επιστροφές sub-par πολύ μετά την ανάκαμψη της αγοράς.

Χρήματα από επιχειρηματικές δραστηριότητες Real Estate

Ο τελικός τρόπος για να κερδίσετε χρήματα από επενδύσεις σε ακίνητα περιλαμβάνει ειδικές υπηρεσίες και επιχειρηματικές δραστηριότητες. Εάν διαθέτετε ξενοδοχείο, ενδέχεται να πουλάτε ταινίες κατά παραγγελία στους καλεσμένους σας. Εάν έχετε ένα κτίριο γραφείων, μπορείτε να κερδίσετε χρήματα από μηχανήματα αυτόματης πώλησης και γκαράζ. Εάν διαθέτετε πλυντήριο αυτοκινήτων, μπορείτε να κερδίσετε χρήματα από ηλεκτρικές σκούπες που ελέγχονται από το χρόνο. 

Αυτές οι επενδύσεις απαιτούν σχεδόν πάντα γνώσεις υπο-ειδικότητας. Για παράδειγμα, μερικοί άνθρωποι ξοδεύουν ολόκληρη την καριέρα τους με εξειδίκευση στο σχεδιασμό, την κατασκευή, την ιδιοκτησία και τη λειτουργία πλυσίματος αυτοκινήτων. Για εκείνους που ανεβαίνουν στην κορυφή του τομέα τους και κατανοούν τις περιπλοκές μιας συγκεκριμένης αγοράς, η ευκαιρία να κερδίσετε χρήματα μπορεί να είναι ατελείωτη.

Άλλες ιδέες επένδυσης σε ακίνητα

Ωστόσο, υπάρχουν και άλλες επενδυτικές ευκαιρίες σε ακίνητα. Μπορείτε να επενδύσετε σε επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων (REITs) .11 Οι δημόσιες συναλλαγές REIT εκδίδουν μετοχές και διαπραγματεύονται σε χρηματιστήριο, ενώ οι ιδιωτικές REIT ή οι μη διαπραγματεύσιμες REIT δεν είναι διαθέσιμες σε κανένα χρηματιστήριο. Όλοι οι τύποι REIT θα επικεντρωθούν σε συγκεκριμένους τομείς της αγοράς ακινήτων, όπως γηροκομεία ή εμπορικά κέντρα. Υπάρχουν επίσης αρκετά αμοιβαία κεφάλαια (ETF) και αμοιβαία κεφάλαια που στοχεύουν στον επενδυτή ακινήτων επενδύοντας σε REIT και άλλες επενδύσεις στον τομέα των ακινήτων.

Tjäna pengar på fastighetsinvesteringar

Tjäna pengar på fastighetsinvesteringar

När det gäller att tjäna pengar på fastighetsinvesteringar finns det bara en handfull sätt att göra det. Även om begreppen är enkla att förstå, luras inte att tro att de lätt kan implementeras och genomföras. En förståelse för grunderna för fastigheter kan hjälpa investerare att arbeta för att maximera sina intäkter. Fastigheter ger investerare en annan portföljtillgångsklass, ökar diversifieringen och kan begränsa riskerna om de kontaktas korrekt.

Det finns tre primära sätt som investerare potentiellt kan tjäna pengar på fastigheter:

  1. En ökning av fastighetsvärdet
  2. Hyresintäkter som samlas in genom att hyra ut fastigheten till hyresgäster
  3. Vinster genererade från affärsverksamhet som beror på fastigheten

Naturligtvis finns det alltid andra sätt att direkt eller indirekt dra nytta av investeringar i fastigheter, som att lära sig specialisera sig på mer esoteriska områden som skattejusteringsintyg. De tre punkterna ovan står dock för en stor majoritet av de passiva inkomsterna – och de yttersta förmögenheterna – som har gjorts inom fastighetsbranschen.

Fastighetsökning i fastighetsvärde

Först är det viktigt att du förstår att fastighetsvärdena inte alltid ökar. Denna brist på tillgångsökning kan bli smärtsamt under perioder som slutet av 1980-talet och början av 1990-talet och åren 2007-2009 då fastighetsmarknaden kollapsade. I många fall slår fastighetsvärden sällan inflationen – ökningen av genomsnittspriserna i en ekonomi.

Till exempel, om du äger en fastighet på 500 000 $ och inflationen är 3%, kan din fastighet sälja för 515 000 $ (500 000 $ x 1,03%), men du är inte rikare än du var förra året. Det vill säga, du kan fortfarande köpa samma mängd mjölk, bröd, ost, olja, bensin och andra råvaror (sant, ost kan vara nere i år och bensin upp, men din levnadsstandard skulle vara ungefär densamma). Anledningen är att vinsten på 15 000 dollar inte var verklig. Det var nominellt och hade ingen verklig påverkan eftersom ökningen berodde på den totala inflationen.

Inflation och fastighetsinvesteringar

När inflationen inträffar har en dollar mindre köpkraft. Det händer för att regeringen måste skapa – skriva ut – pengar när den spenderar mer än vad den tar in genom skatter. Allt annat lika, med tiden resulterar detta i att varje befintlig dollar tappar värde och blir mindre värd än tidigare.

Ett av de sätt som de smartaste fastighetsinvesterarna kan tjäna pengar på fastigheter är att dra nytta av en situation som verkar växa upp några decennier. De gör det när inflationen beräknas överstiga den nuvarande räntan på långfristiga skulder. Under dessa tider kan du hitta människor som är villiga att spela genom att skaffa fastigheter, låna pengar för att finansiera köpet och sedan vänta på att inflationen ska öka.

När inflationen stiger kan dessa investerare betala av inteckningarna med dollar som är värt mycket mindre. Denna situation representerar en överföring från sparare till gäldenärer. Du såg många fastighetsinvesterare tjäna pengar på det här sättet på 1970- och början av 1980-talet. Inflationen steg ur kontroll tills Paul Volcker Jr. – Federal Reserve president mellan 1979 och 1987 – tog en 2×4 på ryggen och tog den under kontroll genom att drastiskt höja räntorna.

Cykliskt justerade köpstakar

Tricket är att köpa när konjunkturjusterade takräntor – avkastningen på en fastighetsinvestering – är attraktiva. Du köper när du tror att det finns en specifik anledning att en viss fastighet en dag kommer att vara mer värd än den nuvarande takräntan ensam indikerar att den borde vara.

Till exempel kan fastighetsutvecklare titta på ett projekt eller en utveckling, den ekonomiska situationen kring det projektet eller fastighetens pris och fastställa en framtida hyresintäkt för att stödja den nuvarande värderingen. Det aktuella värdet kan annars verka för dyrt baserat på nuvarande förhållanden kring utvecklingen. Men eftersom de förstår ekonomi, marknadsfaktorer och konsumenter kan dessa investerare se framtida lönsamhet.

Du kanske har sett ett fruktansvärt gammalt hotell på en stor bit mark förvandlas till ett livligt köpcentrum med kontorsbyggnader som pumpar ut betydande hyror för ägaren. Utan dessa kassaflöden, nuvärdet netto, spekulerar du i någon grad, oavsett vad du säger till dig själv. Du kommer att kräva antingen betydande inflation i den nominella valutan – om du använder skuld för att finansiera köpet – för att rädda dig. Du kan också lita på någon händelse med låg sannolikhet för att träna till din fördel. 

Uthyrning som en fastighetsinvestering

Att tjäna pengar på att samla in hyra är så enkelt att varje 6-åring som någonsin har spelat ett spel Monopol förstår på visceral nivå hur grunderna fungerar. Om du äger ett hus, en hyreshus, en kontorsbyggnad, ett hotell eller någon annan fastighetsinvestering kan du ta ut folkhyran så att de kan använda fastigheten eller anläggningen. 

Naturligtvis är enkelt och enkelt inte samma sak. Om du äger flerbostadshus eller hyreshus kan du hitta allt från trasiga toaletter till hyresgäster som arbetar med laboratorier. Om du äger stripgallerior eller kontorsbyggnader kan du behöva hantera ett företag som hyrs av dig som går i konkurs. Om du äger industriella lager kan det hända att du står inför miljöundersökningar för de hyresgästers handlingar som använde din fastighet. Om du äger lagringsenheter kan stöld vara ett problem. Hyresfastighetsinvesteringar är inte den typ du kan ringa in och förväntar dig att allt ska gå bra.

Använda Cap Rate för att jämföra investeringar

Den goda nyheten är att det finns verktyg som gör det lättare att jämföra potentiella fastighetsinvesteringar. En av dessa, som kommer att bli ovärderlig för dig i din strävan att tjäna pengar på fastigheter, är en speciell ekonomisk kvot som kallas kapitaliseringsgrad (cap rate). Takräntorna visar avkastningen på en kommersiell fastighetsinvestering. Det tar sin grund från den nettoinkomst som fastigheten kommer att producera.

Om en fastighet tjänar 100 000 dollar per år och säljer för 1 000 000 dollar, skulle du dela intäkterna (100 000 $) med prislappen (1 000 000 $) och få 0,1 eller 10%. Det betyder att fastighetsgraden på fastigheten är 10%, eller att du skulle tjäna förväntade 10% på din investering om du betalade för fastigheten helt kontant och utan skuld.

Precis som ett aktie i slutändan endast är värd nuvärdet av sina diskonterade kassaflöden, är en fastighet i slutändan värt en kombination av:

  • Verktyget som fastigheten genererar för dess ägare
  • Det nuvarande nettokassaflödet genererar – i förhållande till det betalda priset

Hyresintäkter som säkerhetsmarginal

Hyresintäkter kan vara en säkerhetsmarginal som skyddar dig under ekonomiska nedgångar eller kollapsar. Vissa typer av fastighetsinvesteringar kan vara bättre lämpade för detta ändamål. Hyresavtal och hyror kan vara relativt säkra inkomster.

För att gå tillbaka till vår tidigare diskussion – om utmaningarna med att tjäna pengar på fastigheter – kan kontorsbyggnader ge en illustration. Vanligtvis involverar dessa fastigheter långa fleråriga hyresavtal. Köp en till rätt pris, vid rätt tidpunkt och med rätt hyresgäst- och leasingperiod, så kan du segla genom en fastighetskollaps. Du skulle samla in hyreskontroller över genomsnittet som de företag som hyr av dig måste tillhandahålla fortfarande – på grund av det hyresavtal de tecknade – även när lägre priser finns tillgängliga någon annanstans. Gör det fel, men du kan vara låst in vid avkastning under pari långt efter att marknaden har återhämtat sig.

Pengar från fastighetsaffärer

Det sista sättet att tjäna pengar på fastighetsinvesteringar är specialtjänster och affärsaktiviteter. Om du äger ett hotell kan du sälja filmer på begäran till dina gäster. Om du äger en kontorsbyggnad kan du tjäna pengar på varuautomater och parkeringsgarage. Om du äger en biltvätt kan du tjäna pengar på tidsstyrda dammsugare. 

Dessa investeringar kräver nästan alltid kunskap om subspecialitet. Som ett exempel tillbringar vissa människor hela sin karriär med att specialisera sig i att designa, bygga, äga och driva biltvättar. För dem som stiger till toppen av sitt område och förstår svårigheterna på en viss marknad kan möjligheten att tjäna pengar vara oändlig.

Andra fastighetsinvesteringar

Fortfarande finns andra investeringsmöjligheter i fastigheter. Du kan investera i investeringsfonder (REIT) .11 Börsnoterade REITs emitterar aktier och handlas på en börs, medan privata REITs eller icke-handlade REITs inte finns tillgängliga på någon börs. Alla typer av REIT kommer att fokusera på vissa sektorer på fastighetsmarknaden, såsom vårdhem eller köpcentra. Det finns också flera börshandlade fonder (ETF) och fonder som riktar sig till fastighetsinvesteraren genom att investera i REIT och andra investeringar i fastighetssektorn.

Služenje denarja z naložbami v nepremičnine

Služenje denarja z vlaganjem v nepremičnine

Ko gre za zaslužek z naložbami v nepremičnine, je načinov, kako to narediti, le peščica. Čeprav so koncepti enostavni za razumevanje, ne zavajajte se, da jih je mogoče enostavno izvajati in izvajati. Razumevanje osnov nepremičnin lahko vlagateljem pomaga, da čim bolj povečajo svoj zaslužek. Nepremičnine vlagateljem dajo še en portfeljski razred sredstev, povečajo diverzifikacijo in ob pravilnem pristopu lahko omejijo tveganja.

Obstajajo trije glavni načini, kako lahko vlagatelji zaslužijo z nepremičninami:

  1. Povečanje vrednosti nepremičnin
  2. Prihodki od najemnin, zbrani z oddajanjem nepremičnin v najem najemnikom
  3. Dobiček iz poslovne dejavnosti, ki je odvisna od nepremičnine

Seveda obstajajo vedno drugi načini, kako neposredno ali posredno izkoristiti naložbe v nepremičnine, na primer učenje specializacije na bolj ezoteričnih področjih, kot so potrdila o davčni zastavi. Vendar zgoraj navedeni trije elementi predstavljajo veliko večino pasivnega dohodka – in končno bogastvo -, ustvarjenega v nepremičninski industriji.

Povečanje vrednosti nepremičnin

Najprej je pomembno, da razumete, da se vrednosti lastnosti ne povečajo vedno. Pomanjkanje povečanja premoženja se lahko boleče pokaže v obdobjih, kot so konec osemdesetih in začetek devetdesetih let ter leta 2007–2009, ko je trg nepremičnin propadel. Dejansko vrednosti nepremičnin v mnogih primerih le redko premagajo inflacijo – povišanje povprečnih cen v gospodarstvu.

Če imate na primer nepremičnino v višini 500.000 ameriških dolarjev in je inflacija 3%, se lahko vaša nepremičnina proda za 515.000 dolarjev (500.000 dolarjev x 1,03%), vendar niste nič bogatejši kot lani. To pomeni, da lahko še vedno kupite enako količino mleka, kruha, sira, olja, bencina in drugih surovin (res, sir lahko letos pade in bencin zviša, vendar bi vaš življenjski standard ostal približno isti). Razlog je v tem, da dobiček v višini 15.000 USD ni bil resničen. Bila je nominalna in ni imela nobenega resničnega vpliva, ker je bilo povečanje posledica celotne inflacije.

Inflacija in naložbe v nepremičnine

Ko se zgodi inflacija, ima dolar manj kupne moči. To se zgodi zato, ker mora vlada ustvariti – tiskati – denar, ko porabi več, kot porabi z davki. Če smo ostali enaki, sčasoma to povzroči, da vsak obstoječi dolar izgubi vrednost in postane manj vreden kot v preteklosti.

Eden od načinov, kako lahko najbolj varni vlagatelji v nepremičnine zaslužijo z nepremičninami, je izkoristiti situacijo, ki se zdi, da se pojavi vsakih nekaj desetletij. To storijo, kadar naj bi inflacija presegla trenutno obrestno mero dolgoročnega dolga. V teh časih boste morda našli ljudi, ki so pripravljeni igrati igre na srečo, če si pridobijo nepremičnine, si izposodijo denar za financiranje nakupa in nato čakajo, da se inflacija poveča.

Ko se inflacija dviguje, lahko ti vlagatelji odplačajo hipoteke z dolarji, ki so vredni precej manj. Ta položaj predstavlja prenos varčevalcev na dolžnike. V sedemdesetih in zgodnjih osemdesetih letih ste videli veliko nepremičninskih vlagateljev, ki so na ta način zaslužili. Inflacija je izmikala nadzoru, dokler Paul Volcker mlajši – predsednik Zvezne rezerve med letoma 1979 in 1987 – ni vzel 2×4 na hrbet in ga z drastičnim dvigom obrestnih mer dal pod nadzor.

Ciklično prilagojeni nakupi kapitalske stopnje

Trik je v tem, da kupujete, kadar so ciklično prilagojene zgornje meje – stopnja donosa nepremičninske naložbe – privlačne. Kupujete, če menite, da obstaja določen razlog, da bo določena nepremičnina nekoč vredna več, kot kaže sedanja stopnja zgornje meje.

Na primer, razvijalci nepremičnin lahko pogledajo projekt ali razvoj, ekonomsko situacijo okoli tega projekta ali ceno nepremičnine in določijo prihodnji dohodek od najema, da podprejo trenutno vrednotenje. Trenutna vrednost se sicer lahko zdi predraga glede na trenutne razmere, povezane z razvojem. Ker pa razumejo ekonomijo, tržne dejavnike in potrošnike, lahko ti vlagatelji vidijo prihodnjo donosnost.

Morda ste videli grozovit stari hotel na velikem zemljišču, ki se je preoblikoval v živahno nakupovalno središče s pisarniškimi stavbami, ki so lastniku črpale precejšnjo najemnino. V odsotnosti teh denarnih tokov, neto sedanje vrednosti, do neke mere špekulirate, ne glede na to, kaj si rečete. Za reševanje boste potrebovali znatno inflacijo v nominalni valuti – če za financiranje nakupa uporabljate dolg. Lahko se tudi zanesete na kakšen dogodek z majhno verjetnostjo, ki se bo izkazal v vašo korist. 

Najem kot nepremičninska naložba

Zaslužiti s pobiranjem najemnine je tako preprosto, da vsak 6-letnik, ki je kdaj igral igro Monopoly, na visceralni ravni razume, kako delujejo osnove. Če ste lastnik hiše, stanovanjske hiše, poslovne stavbe, hotela ali katere koli druge nepremičninske naložbe, lahko ljudem zaračunate najemnino, da jim omogočite uporabo nepremičnine ali objekta. 

Seveda preprosto in enostavno ni isto. Če ste lastnik stanovanjskih stavb ali najemniških hiš, se boste morda znašli ukvarjati z vsem, od polomljenih stranišč do najemnikov, ki upravljajo laboratoriji za metabolizem. Če ste lastnik nakupovalnih središč ali poslovnih zgradb, boste morda morali opraviti s podjetjem, ki ste ga zakupili v stečaju. Če ste lastnik industrijskih skladišč, se boste morda znašli pred okoljskimi preiskavami zaradi dejanj najemnikov, ki so uporabljali vašo lastnino. Če ste lastnik skladiščnih enot, bi krajo lahko zaskrbelo. Naložbe v najem nepremičnin niso tisto, s katero lahko telefonirate in pričakujete, da bo vse potekalo dobro.

Uporaba zgornje meje za primerjavo naložb

Dobra novica je, da so na voljo orodja, ki olajšajo primerjavo med potencialnimi naložbami v nepremičnine. Eno od teh, ki vam bo postalo neprecenljivo pri iskanju zaslužka z nepremičninami, je posebno finančno razmerje, imenovano stopnja kapitalizacije (cap rate). Stopnje zgornje meje kažejo donosnost naložbe v komercialne nepremičnine. Temelji na neto dohodku, ki ga bo ustvarila nepremičnina.

Če nepremičnina zasluži 100.000 USD na leto in se proda za 1.000.000 USD, bi zaslužek (100.000 USD) razdelili na ceno (1.000.000 USD) in dobili 0,1 ali 10%. To pomeni, da je stopnja zgornje meje nepremičnine 10% ali da bi s svojo naložbo zaslužili pričakovanih 10%, če bi nepremičnino plačali v celoti v gotovini in brez dolga.

Tako kot je delnica na koncu vredna le neto sedanje vrednosti svojih diskontiranih denarnih tokov, je nepremičnina na koncu vredna kombinacije:

  • Pripomoček, ki ga nepremičnina ustvari za svojega lastnika
  • Neto sedanji denarni tokovi, ki jih ustvari – glede na plačano ceno

Dohodek od najema kot meja varnosti

Dohodek od najemnin je lahko meja varnosti, ki vas ščiti med gospodarskim upadom ali propadom. Nekatere vrste naložb v nepremičnine so morda bolj primerne za ta namen. Najemi in najemnine so lahko razmeroma varen dohodek.

Če se vrnemo k prejšnji razpravi – o izzivih zaslužka z nepremičninami – lahko poslovne zgradbe ponazorimo. Običajno te lastnosti vključujejo dolgoročne, večletne najeme. Kupite ga po pravi ceni, ob pravem času in s pravim najemnikom ter zapadlostjo zakupa in lahko zaplujete skozi nepremičninski kolaps. Zbirali bi nadpovprečne najemne čeke, ki jih morajo podjetja, ki jih oddajajo pri vas, še vedno zagotavljati – tudi zaradi najemne pogodbe, ki so jo podpisali – tudi, če so drugje na voljo nižje cene. Vendar ga razumite narobe in lahko boste dolgo nazaj po okrevanju trga zaklenjeni pri vračilih pod nominalno vrednostjo.

Denar iz poslovanja z nepremičninami

Končni način zaslužka z naložbami v nepremičnine vključuje posebne storitve in poslovne dejavnosti. Če ste lastnik hotela, lahko svojim gostom prodajate filme na zahtevo. Če ste lastnik poslovne stavbe, lahko zaslužite s prodajnimi avtomati in parkirnimi hišami. Če ste lastnik avtopralnice, lahko zaslužite s časovno nadzorovanimi sesalniki. 

Za te naložbe je skoraj vedno potrebno podspecialno znanje. Na primer, nekateri celotno kariero preživijo, specializirano za oblikovanje, gradnjo, lastništvo in upravljanje avtopralnic. Za tiste, ki se povzpnejo na vrh svojega področja in razumejo zapletenost določenega trga, je priložnost za zaslužek lahko neskončna.

Druge ideje za naložbe v nepremičnine

Kljub temu obstajajo druge možnosti naložb v nepremičnine. Vlagate lahko v sklade za naložbe v nepremičnine (REIT) .11 Javno trgovani REIT izdajajo delnice in se z njimi trguje na borzi, medtem ko zasebni REIT ali netrženi REIT niso na voljo na nobeni borzi. Vse vrste REIT se bodo osredotočale na določene sektorje nepremičninskega trga, kot so domovi za ostarele ali nakupovalna središča. Obstaja tudi več skladov, s katerimi se trguje na borzi (ETF), in vzajemnih skladov, ki so usmerjeni na vlagatelja nepremičnin z vlaganjem v REIT in druge naložbe v nepremičninski sektor.

Заработок на инвестировании в недвижимость

Заработок на инвестировании в недвижимость

Когда дело доходит до заработка на инвестировании в недвижимость, существует лишь несколько способов сделать это. Хотя концепции просты для понимания, не обманывайтесь, думая, что их можно легко реализовать и реализовать. Понимание основ недвижимости может помочь инвесторам работать над максимизацией своих доходов. Недвижимость дает инвесторам другой класс активов портфеля, увеличивает диверсификацию и может ограничить риски при правильном подходе.

Есть три основных способа, которыми инвесторы потенциально могут зарабатывать деньги на недвижимости:

  1. Увеличение стоимости недвижимости
  2. Доход от аренды, полученный при сдаче имущества в аренду арендаторам
  3. Прибыль от коммерческой деятельности, зависящей от недвижимости

Конечно, всегда есть другие способы прямо или косвенно получить прибыль от инвестирования в недвижимость, например, научиться специализироваться в более эзотерических областях, таких как свидетельства о налоговом залоге. Однако на три перечисленных выше элемента приходится подавляющая часть пассивного дохода – и конечных состояний, – которые были заработаны в сфере недвижимости.

Увеличение стоимости недвижимости

Во-первых, важно понимать, что стоимость свойств не всегда увеличивается. Это отсутствие увеличения активов может стать болезненно очевидным в такие периоды, как конец 1980-х – начало 1990-х годов, а также годы 2007-2009 годов, когда рынок недвижимости рухнул. Фактически, во многих случаях стоимость собственности редко превышает инфляцию – рост средних цен в экономике.

Например, если вы владеете недвижимостью за 500 000 долларов и инфляция составляет 3%, ваша собственность может быть продана за 515 000 долларов (500 000 долларов x 1,03%), но вы не богаче, чем были в прошлом году. То есть вы по-прежнему можете покупать такое же количество молока, хлеба, сыра, масла, бензина и других товаров (правда, сыр может упасть в этом году, а бензин подорожать, но ваш уровень жизни останется примерно таким же). Причина в том, что прибыль в 15000 долларов была нереальной. Он был номинальным и не имел реального влияния, потому что рост был вызван общей инфляцией.

Инфляция и инвестирование в недвижимость

Когда случается инфляция, покупательная способность доллара снижается. Это происходит потому, что правительство должно создавать – печатать – деньги, когда оно тратит больше, чем получает за счет налогов. При прочих равных, со временем это приводит к тому, что каждый существующий доллар теряет ценность и становится меньше, чем был в прошлом.

Один из способов, с помощью которого самые сообразительные инвесторы в недвижимость могут заработать на ней, – это воспользоваться ситуацией, которая, кажется, возникает каждые несколько десятилетий. Они делают это, когда прогнозируется, что инфляция превысит текущую процентную ставку по долгосрочному долгу. В это время вы можете встретить людей, готовых играть в азартные игры, приобретая недвижимость, занимая деньги для финансирования покупки, а затем ожидая роста инфляции.

По мере роста инфляции эти инвесторы могут расплачиваться по ипотеке долларами, которые стоят гораздо меньше. Эта ситуация представляет собой переход от вкладчиков к должникам. Вы видели, как многие инвесторы в недвижимость зарабатывали таким образом в 1970-х и начале 1980-х годов. Инфляция вышла из-под контроля, пока Пол Волкер-младший, президент Федеральной резервной системы в период с 1979 по 1987 год, не воспользовался ситуацией 2х4 и не взял ее под контроль, резко повысив процентные ставки.

Циклически скорректированные закупки по ставке капитализации

Уловка заключается в том, чтобы покупать, когда циклически скорректированные ставки капитализации – норма прибыли на инвестиции в недвижимость – являются привлекательными. Вы покупаете, когда думаете, что есть конкретная причина, по которой конкретный объект недвижимости когда-нибудь будет стоить больше, чем указывает сама текущая ставка капитализации.

Например, разработчики недвижимости могут изучить проект или застройку, экономическую ситуацию вокруг этого проекта или цену собственности и определить будущий доход от аренды для подтверждения текущей оценки. В противном случае текущая стоимость могла бы показаться слишком высокой с учетом текущих условий, связанных с разработкой. Однако, поскольку они понимают экономику, рыночные факторы и потребителей, эти инвесторы могут видеть будущую прибыльность.

Возможно, вы видели, как ужасный старый отель на большом участке земли превращается в шумный торговый центр с офисными зданиями, которые выкачивают значительную арендную плату для владельца. В отсутствие этих денежных потоков, чистой приведенной стоимости, вы в той или иной степени спекулируете, что бы вы ни говорили себе. Вам потребуется либо существенная инфляция в номинальной валюте – если вы используете заемные средства для финансирования покупки – чтобы выручить вас. Вы также можете рассчитывать на какое-то событие с низкой вероятностью, которое сработает в вашу пользу. 

Аренда как инвестиция в недвижимость

Зарабатывать деньги на сборе ренты настолько просто, что каждый шестилетний ребенок, когда-либо игравший в игру «Монополия», понимает на интуитивном уровне, как работают основы. Если вы владеете домом, многоквартирным домом, офисным зданием, гостиницей или любыми другими объектами недвижимости, вы можете взимать с людей плату за аренду, чтобы они могли использовать собственность или объект. 

Конечно, простое и легкое – это не одно и то же. Если вы владеете многоквартирными домами или арендуемыми домами, вы можете столкнуться с чем угодно – от сломанных туалетов до арендаторов, работающих в метолабораториях. Если вы владеете торговыми центрами или офисными зданиями, возможно, вам придется иметь дело с арендованным у вас бизнесом, который обанкротится. Если у вас есть промышленные склады, вы можете столкнуться с экологическим расследованием действий арендаторов, которые использовали вашу собственность. Если у вас есть складские помещения, кража может быть проблемой. Инвестиции в арендную недвижимость – это не тот тип инвестиций, в который можно позвонить и ожидать, что все будет хорошо.

Использование ставки капитализации для сравнения инвестиций

Хорошая новость заключается в том, что существуют инструменты, которые упрощают сравнение потенциальных инвестиций в недвижимость. Один из них, который станет для вас неоценимым в вашем стремлении зарабатывать деньги на недвижимости, – это специальный финансовый коэффициент, называемый ставкой капитализации (ставка капитализации). Ставки капитализации показывают норму прибыли от инвестиций в коммерческую недвижимость. Он основан на чистом доходе, который будет приносить недвижимость.

Если недвижимость приносит 100 000 долларов в год и продается за 1 000 000 долларов, вы должны разделить прибыль (100 000 долларов) на цену (1 000 000 долларов) и получить 0,1 или 10%. Это означает, что максимальная ставка собственности составляет 10%, или что вы заработали бы ожидаемые 10% от своих инвестиций, если бы вы полностью оплатили недвижимость наличными и без долгов.

Точно так же, как акции в конечном итоге стоят только чистую приведенную стоимость их дисконтированных денежных потоков, недвижимость в конечном итоге стоит комбинации:

  • Полезность, которую недвижимость приносит своему владельцу
  • Чистые текущие денежные потоки, которые он генерирует – относительно уплаченной цены

Доход от аренды как залог безопасности

Доход от аренды может быть запасом прочности, который защитит вас во время экономических спадов или коллапсов. Некоторые виды инвестиций в недвижимость могут лучше подходить для этой цели. Аренда и сдача в аренду могут быть относительно безопасным доходом.

Вернемся к нашему предыдущему обсуждению – о проблемах зарабатывания денег на недвижимости – офисные здания могут служить одной иллюстрацией. Обычно такие объекты недвижимости заключаются в долгосрочную аренду на несколько лет. Купите один по правильной цене, в нужное время, с правильным арендатором и сроком аренды, и вы сможете пережить крах недвижимости. Вы собираете арендные чеки на сумму выше среднего, которые компании, предоставляющие в лизинг, должны предоставить вам – в связи с подписанным ими соглашением об аренде – даже когда в других местах доступны более низкие ставки. Однако сделайте это неправильно, и вы можете быть заблокированы на доходности ниже номинала еще долго после того, как рынок восстановится.

Деньги от операций с недвижимостью

Последний способ заработка на вложениях в недвижимость – это специальные услуги и бизнес. Если у вас есть гостиница, вы можете продавать своим гостям фильмы по запросу. Если у вас есть офисное здание, вы можете зарабатывать деньги на торговых автоматах и ​​гаражах. Если у вас есть автомойка, вы можете заработать на пылесосах с контролируемым временем работы. 

Эти инвестиции почти всегда требуют специальных знаний. Например, некоторые люди всю свою карьеру специализируются на проектировании, производстве, владении и эксплуатации автомоек. Для тех, кто поднялся на вершину своей области и разбирается в тонкостях конкретного рынка, возможность зарабатывать деньги может быть безграничной.

Другие идеи для инвестиций в недвижимость

Тем не менее, в сфере недвижимости существуют и другие инвестиционные возможности. Вы можете инвестировать в инвестиционные фонды недвижимости (REIT) .11 Публично торгуемые REIT выпускают акции и торгуются на бирже, в то время как частные REIT или неторгуемые REIT недоступны ни на одной бирже. Все типы REIT будут сосредоточены на определенных секторах рынка недвижимости, таких как дома престарелых или торговые центры. Есть также несколько биржевых фондов (ETF) и паевых инвестиционных фондов, которые нацелены на инвестора в недвижимость, инвестируя в REIT и другие инвестиции в сектор недвижимости.

Ganhar dinheiro com investimentos imobiliários

Ganhar dinheiro com investimentos imobiliários

Quando se trata de ganhar dinheiro investindo em imóveis, existem apenas algumas maneiras de fazer isso. Embora os conceitos sejam simples de entender, não se iluda pensando que eles podem ser facilmente implementados e executados. Uma compreensão dos fundamentos do mercado imobiliário pode ajudar os investidores a trabalhar para maximizar seus ganhos. O mercado imobiliário oferece aos investidores outra classe de portfólio de ativos, aumenta a diversificação e pode limitar os riscos se abordado corretamente.

Existem três maneiras principais pelas quais os investidores podem potencialmente ganhar dinheiro com imóveis:

  1. Um aumento no valor da propriedade
  2. Renda de aluguel coletada pelo arrendamento da propriedade aos inquilinos
  3. Lucros gerados pela atividade empresarial que depende do setor imobiliário

Claro, sempre há outras maneiras de lucrar direta ou indiretamente com investimentos imobiliários, como aprender a se especializar em áreas mais esotéricas, como certificados de garantia de impostos. No entanto, os três itens listados acima respondem por grande parte da receita passiva – e fortunas finais – que foram feitas no setor imobiliário.

Aumento do valor da propriedade imobiliária

Em primeiro lugar, é importante compreender que os valores das propriedades nem sempre aumentam. Essa falta de aumento de ativos pode se tornar dolorosamente evidente durante períodos como o final dos anos 1980 e início dos anos 1990, e os anos de 2007-2009, quando o mercado imobiliário entrou em colapso. Na verdade, em muitos casos, os valores das propriedades raramente superam a inflação – o aumento dos preços médios em uma economia.

Por exemplo, se você possui uma propriedade de $ 500.000 e a inflação é de 3%, sua propriedade pode ser vendida por $ 515.000 ($ 500.000 x 1,03%), mas você não é mais rico do que no ano passado. Ou seja, você ainda pode comprar a mesma quantidade de leite, pão, queijo, óleo, gasolina e outras mercadorias (verdade, o queijo pode cair este ano e a gasolina aumentar, mas seu padrão de vida permaneceria praticamente o mesmo). O motivo é que o ganho de $ 15.000 não foi real. Foi nominal e não teve impacto real porque o aumento foi devido à inflação geral.

Inflação e investimentos imobiliários

Quando a inflação acontece, um dólar tem menos poder de compra. Isso acontece porque o governo precisa criar – imprimir – dinheiro quando ele gasta mais do que arrecada com os impostos. Tudo o mais igual, com o tempo, isso resulta em cada dólar existente perdendo valor e se tornando menos valioso do que no passado.

Uma das maneiras pelas quais os investidores imobiliários mais experientes podem ganhar dinheiro no mercado imobiliário é tirando proveito de uma situação que parece surgir a cada poucas décadas. Eles fazem isso quando a inflação é projetada para exceder a taxa de juros atual da dívida de longo prazo. Durante esses períodos, você pode encontrar pessoas dispostas a jogar, adquirindo propriedades, pedindo dinheiro emprestado para financiar a compra e, então, esperando que a inflação aumente.

À medida que a inflação sobe, esses investidores podem pagar as hipotecas com dólares que valem muito menos. Esta situação representa uma transferência de poupadores para devedores. Você viu muitos investidores imobiliários ganhando dinheiro dessa forma nos anos 1970 e no início dos anos 1980. A inflação estava saindo de controle até que Paul Volcker Jr. – presidente do Federal Reserve entre 1979 e 1987 – pegou um 2×4 nas costas e o controlou com um aumento drástico das taxas de juros.

Compras de taxa de limite ajustadas ciclicamente

O truque é comprar quando as taxas de capitalização ajustadas ciclicamente – a taxa de retorno de um investimento imobiliário – são atraentes. Você compra quando pensa que existe um motivo específico para que um determinado imóvel algum dia valha mais do que o valor máximo indicado por si só.

Por exemplo, os incorporadores imobiliários podem examinar um projeto ou desenvolvimento, a situação econômica em torno desse projeto ou o preço da propriedade e determinar uma renda futura de aluguel para sustentar a avaliação atual. Caso contrário, o valor atual pode parecer muito caro com base nas condições atuais que cercam o desenvolvimento. No entanto, por entenderem economia, fatores de mercado e consumidores, esses investidores podem ver a lucratividade futura.

Você deve ter visto um hotel antigo e terrível em um grande pedaço de terra ser transformado em um movimentado shopping center com prédios de escritórios oferecendo aluguéis consideráveis ​​para o proprietário. Na ausência desses fluxos de caixa, valor presente líquido, você está especulando em um grau ou outro, não importa o que diga a si mesmo. Você precisará de uma inflação substancial na moeda nominal – se estiver usando dívidas para financiar a compra – para resgatá-lo. Você também pode depender de algum tipo de evento de baixa probabilidade para funcionar a seu favor. 

Aluguer como investimento imobiliário

Ganhar dinheiro com a cobrança do aluguel é tão simples que cada criança de 6 anos que já jogou Banco Imobiliário entende em um nível visceral como o básico funciona. Se você possui uma casa, prédio de apartamentos, prédio de escritórios, hotel ou qualquer outro investimento imobiliário, pode cobrar o aluguel das pessoas para permitir que usem a propriedade ou as instalações. 

É claro que simples e fácil não são a mesma coisa. Se você possui prédios de apartamentos ou casas de aluguel, pode acabar lidando com tudo, desde banheiros quebrados até inquilinos operando laboratórios de metanfetamina. Se você possui shoppings ou edifícios de escritórios, pode ter que lidar com uma empresa que alugou de você e está indo à falência. Se você possui armazéns industriais, você pode se deparar com investigações ambientais para as ações dos inquilinos que usaram sua propriedade. Se você possui unidades de armazenamento, o roubo pode ser uma preocupação. Os investimentos imobiliários de aluguel não são do tipo que você pode telefonar e esperar que tudo corra bem.

Usando Cap Rate para comparar investimentos

A boa notícia é que existem ferramentas disponíveis que facilitam as comparações entre os potenciais investimentos imobiliários. Um deles, que se tornará inestimável para você em sua busca por ganhar dinheiro com imóveis, é uma relação financeira especial chamada taxa de capitalização (cap rate). As taxas máximas mostram a taxa de retorno de um investimento imobiliário comercial. Ele tem como base a receita líquida que a propriedade irá produzir.

Se uma propriedade ganha $ 100.000 por ano e é vendida por $ 1.000.000, você deve dividir os ganhos ($ 100.000) pelo preço ($ 1.000.000) e obter 0,1 ou 10%. Isso significa que o cap rate da propriedade é de 10%, ou que você ganharia uma expectativa de 10% sobre o seu investimento se pagasse pelo imóvel inteiramente em dinheiro e sem dívidas.

Assim como uma ação vale apenas o valor presente líquido de seus fluxos de caixa descontados, um imóvel vale, em última análise, uma combinação de:

  • O utilitário que a propriedade gera para seu proprietário
  • Os fluxos de caixa presentes líquidos que ele gera – em relação ao preço pago

Receita de aluguel como uma margem de segurança

A renda do aluguel pode ser uma margem de segurança que o protege durante crises ou colapsos econômicos. Certos tipos de investimentos imobiliários podem ser mais adequados para essa finalidade. Arrendamentos e aluguéis podem ser uma receita relativamente segura.

Voltando à nossa discussão anterior – sobre os desafios de ganhar dinheiro com imóveis – os edifícios de escritórios podem fornecer uma ilustração. Normalmente, essas propriedades envolvem arrendamentos longos e de vários anos. Compre um pelo preço certo, na hora certa e com o locatário certo e vencimento do arrendamento, e você pode navegar através de um colapso imobiliário. Você coletaria cheques de aluguel acima da média que as empresas que fazem o leasing de você ainda precisam fornecer – devido ao contrato de aluguel que assinaram – mesmo quando taxas mais baixas estão disponíveis em outro lugar. Se errar, porém, você poderá ficar preso a retornos abaixo da média muito depois de o mercado se recuperar.

Dinheiro de operações de negócios imobiliários

A última forma de ganhar dinheiro com investimentos imobiliários envolve serviços especiais e atividades comerciais. Se você é proprietário de um hotel, pode vender filmes sob demanda para seus hóspedes. Se você possui um prédio de escritórios, pode ganhar dinheiro com máquinas de venda automática e estacionamentos. Se você tem um lava-carros, pode ganhar dinheiro com aspiradores de pó com controle de tempo. 

Esses investimentos quase sempre exigem conhecimento de subespecialidades. Por exemplo, algumas pessoas passam toda a sua carreira se especializando em projetar, construir, possuir e operar lava-louças. Para aqueles que chegam ao topo de sua área e entendem os meandros de um mercado específico, a oportunidade de ganhar dinheiro pode ser infinita.

Outras ideias de investimento imobiliário

Ainda assim, existem outras oportunidades de investimento no setor imobiliário. Você pode investir em fundos de investimento imobiliário (REITs) .11 Os REITs de capital aberto emitem ações e são negociados em uma bolsa, enquanto os REITs privados ou não negociados não estão disponíveis em nenhuma bolsa. Todos os tipos de REITs se concentrarão em setores específicos do mercado imobiliário, como lares de idosos ou shopping centers. Existem também vários fundos negociados em bolsa (ETFs) e fundos mútuos que têm como alvo o investidor imobiliário investindo em REITs e outros investimentos no setor imobiliário.

Tjen penger på eiendomsinvestering

Tjen penger på eiendomsinvestering

Når det gjelder å tjene penger på eiendomsinvestering, er det bare en håndfull måter å gjøre det på. Selv om konseptene er enkle å forstå, ikke la deg lure til å tro at de lett kan implementeres og utføres. En forståelse av grunnleggende eiendommer kan hjelpe investorer til å jobbe for å maksimere inntektene sine. Eiendom gir investorer en annen porteføljeklasse, øker diversifiseringen og kan begrense risikoen hvis de blir kontaktet riktig.

Det er tre primære måter investorer potensielt kan tjene penger på eiendom:

  1. En økning i eiendomsverdien
  2. Leieinntekter samlet inn ved å lease ut eiendommen til leietakere
  3. Fortjeneste generert fra forretningsaktiviteter som avhenger av eiendommen

Det er selvfølgelig alltid andre måter å direkte eller indirekte tjene på å investere i eiendom, for eksempel å lære å spesialisere seg i mer esoteriske områder som skatterettighetsbevis. Imidlertid står de tre artiklene ovenfor for et stort flertall av de passive inntektene – og den endelige formuen – som er skapt i eiendomsbransjen.

Eiendomsøkning i eiendomsverdi

For det første er det viktig at du forstår at eiendomsverdiene ikke alltid øker. Denne mangelen på aktivaøkning kan bli smertefullt tydelig i perioder som sent på 1980-tallet og begynnelsen av 1990-tallet, og i årene 2007-2009 da eiendomsmarkedet kollapset. I mange tilfeller slår eiendomsverdier sjelden inflasjonen – økningen i gjennomsnittspriser i en økonomi.

Hvis du for eksempel eier en eiendom på $ 500 000 og inflasjonen er 3%, kan eiendommen din selge for $ 515 000 ($ 500 000 x 1,03%), men du er ikke rikere enn du var i fjor. Det vil si at du fortsatt kan kjøpe samme mengde melk, brød, ost, olje, bensin og andre varer (sant, ost kan være nede i år og bensin opp, men din levestandard vil være omtrent den samme). Årsaken er at gevinsten på $ 15.000 ikke var reell. Den var nominell og hadde ingen reell innvirkning fordi økningen skyldtes total inflasjon.

Inflasjon og eiendomsinvestering

Når inflasjon skjer, har en dollar mindre kjøpekraft. Det skjer fordi regjeringen må opprette – skrive ut – penger når de bruker mer enn de tar inn gjennom skatt. Alt annet likt, over tid resulterer dette i at hver eksisterende dollar mister verdi og blir verdt mindre enn det var tidligere.

En av måtene som de kløktigste eiendomsinvestorene kan tjene penger på eiendom, er å dra nytte av en situasjon som ser ut til å dukke opp noen få tiår. De gjør dette når inflasjonen forventes å overstige den nåværende renten på langsiktig gjeld. I disse tider kan du finne folk som er villige til å gamble ved å skaffe seg eiendommer, låne penger for å finansiere kjøpet, og deretter vente på at inflasjonen skal øke.

Når inflasjonen klatrer, kan disse investorene betale lønnene med dollar som er verdt langt mindre. Denne situasjonen representerer en overføring fra sparere til skyldnere. Du så mange eiendomsinvestorer tjene penger på denne måten på 1970- og begynnelsen av 1980-tallet. Inflasjonen spiret ut av kontroll til Paul Volcker Jr. – Federal Reserve president mellom 1979 og 1987 – tok en 2×4 på ryggen og brakte den under kontroll ved drastisk å øke renten.

Syklisk justert kjøpesats for takst

Trikset er å kjøpe når konjunkturjusterte topprenter – avkastningen på en eiendomsinvestering – er attraktive. Du kjøper når du tror det er en spesifikk grunn til at en bestemt eiendomsmegling en dag vil være mer verdt enn den nåværende taksatsen alene indikerer at den burde være.

For eksempel kan eiendomsutviklere se på et prosjekt eller en utvikling, den økonomiske situasjonen rundt prosjektet eller eiendommens pris og bestemme en fremtidig leieinntekt for å støtte den nåværende verdsettelsen. Den nåværende verdien kan ellers virke for dyr basert på nåværende forhold rundt utviklingen. Men fordi de forstår økonomi, markedsfaktorer og forbrukere, kan disse investorene se fremtidig lønnsomhet.

Du har kanskje sett et forferdelig gammelt hotell på et flott stykke land bli forvandlet til et yrende kjøpesenter med kontorbygninger som pumper ut betydelige leier til eieren. Uten disse kontantstrømmene, netto nåverdi, spekulerer du i en eller annen grad, uansett hva du forteller deg selv. Du vil kreve enten betydelig inflasjon i nominell valuta – hvis du bruker gjeld til å finansiere kjøpet – for å redde deg. Du kan også være avhengig av en slags hendelse med lav sannsynlighet for å trene til din fordel. 

Utleie som en eiendomsinvestering

Å tjene penger på å samle husleie er så enkelt at hver 6-åring som noen gang har spilt Monopoly, forstår på visceralt nivå hvordan det grunnleggende fungerer. Hvis du eier et hus, en bygård, et kontorbygning, et hotell eller andre eiendomsinvesteringer, kan du belaste folk som leier for å tillate dem å bruke eiendommen eller anlegget. 

Selvfølgelig er enkelt og enkelt ikke det samme. Hvis du eier bygårder eller utleiehus, kan du komme til å håndtere alt fra ødelagte toaletter til leietakere som driver met-laboratorier. Hvis du eier stripesentre eller kontorbygg, kan det hende du må forholde deg til en virksomhet som leies ut av deg som går konkurs. Hvis du eier industribagre, kan det hende du står overfor miljøundersøkelser for handlingene til leietakerne som brukte eiendommen din. Hvis du eier lagringsenheter, kan tyveri være et problem. Utleie av eiendomsinvesteringer er ikke typen du kan ringe til og forventer at alt skal gå bra.

Bruke Cap Rate for å sammenligne investeringer

Den gode nyheten er at det finnes verktøy tilgjengelig som gjør sammenligninger mellom potensielle eiendomsinvesteringer enklere. En av disse, som vil bli uvurderlig for deg på din søken etter å tjene penger på eiendom, er en spesiell finansiell ratio kalt kapitaliseringsrente (cap rate). Takstrentene viser avkastningen på en kommersiell eiendomsinvestering. Det tar grunnlaget fra nettoinntekten eiendommen vil produsere.

Hvis en eiendom tjener $ 100.000 per år og selger for $ 1.000.000, vil du dele inntektene ($ 100.000) med prislappen ($ 1.000.000) og få 0.1 eller 10%. Det betyr at taksatsen på eiendommen er 10%, eller at du vil tjene forventede 10% på investeringen din hvis du betaler for eiendommen helt kontant og uten gjeld.

Akkurat som en aksje til slutt bare er verdt nettoverdien av diskonterte kontantstrømmer, er en eiendom til slutt verdt en kombinasjon av:

  • Verktøyet eiendommen genererer for eieren
  • Netto nåværende kontantstrømmer det genererer – i forhold til betalte priser

Leieinntekter som en sikkerhetsmargin

Leieinntekt kan være en sikkerhetsmargin som beskytter deg under økonomiske nedgangstider eller kollapser. Visse typer eiendomsinvesteringer kan være bedre egnet for dette formålet. Leieavtaler og leier kan være relativt trygge inntekter.

For å gå tilbake til vår tidligere diskusjon – om utfordringene ved å tjene penger på eiendom – kan kontorbygg gi en illustrasjon. Vanligvis involverer disse eiendommene lange, flerårige leieavtaler. Kjøp en til riktig pris, til rett tid og med riktig leietaker og leieavvikling, så kan du seile gjennom en kollaps. Du vil samle inn over gjennomsnittet leiesjekker som selskapene som leaser fra deg må fremdeles levere – på grunn av leieavtalen de signerte – selv når lavere priser er tilgjengelige andre steder. Gjør det galt, skjønt, og du kan bli sperret inne under avkastning lenge etter at markedet har gjenopprettet.

Penger fra eiendomsvirksomhet

Den siste måten å tjene penger på eiendomsinvesteringer innebærer spesielle tjenester og forretningsaktiviteter. Hvis du eier et hotell, kan du selge filmer på forespørsel til gjestene dine. Hvis du eier et kontorbygg, kan du tjene penger på salgsautomater og parkeringshus. Hvis du eier en bilvask, kan du tjene penger på tidskontrollerte støvsugere. 

Disse investeringene krever nesten alltid kunnskap om spesialitet. Som et eksempel bruker noen hele sin karriere på å designe, bygge, eie og drive bilvask. For de som stiger til toppen av sitt felt og forstår det kompliserte i et bestemt marked, kan muligheten til å tjene penger være uendelig.

Andre ideer om eiendomsinvestering

Likevel eksisterer andre investeringsmuligheter i eiendom. Du kan investere i eiendomsinvesteringer (REITs) .11 Børsnoterte REITs utsteder aksjer og handles på en børs, mens private REITs eller ikke-handlede REITs ikke er tilgjengelig på noen børs. Alle typer REITs vil fokusere på bestemte sektorer i eiendomsmarkedet, for eksempel sykehjem eller kjøpesentre. Det er også flere børshandlede fond (ETF) og aksjefond som retter seg mot eiendomsinvestoren ved å investere i REIT og andre investeringer i eiendomssektoren.

Pénzkeresés az ingatlan befektetésből

Pénzkeresés az ingatlan befektetésből

Az ingatlanbefektetésekben való pénzkeresésnek csak néhány módja van. Bár a fogalmak egyszerűen érthetők, ne tévesszen meg gondolat, hogy könnyen megvalósíthatók és kivitelezhetők. Az ingatlanok alapjainak megértése segíthet a befektetőknek abban, hogy a jövedelmüket maximalizálják. Az ingatlan a befektetőknek újabb portfólió eszközosztályt ad, növeli a diverzifikációt, és megfelelő megközelítéssel korlátozhatja a kockázatokat.

Három elsődleges módja van annak, hogy a befektetők pénzt kereshessenek ingatlanokból:

  1. Az ingatlan értékének növekedése
  2. Az ingatlan bérbeadóknak történő bérbeadásával gyűjtött bérleti jövedelem
  3. Az ingatlanoktól függő üzleti tevékenységből származó nyereség

Természetesen mindig más módon lehet közvetlen vagy közvetett módon profitálni az ingatlanbefektetésekből, például megtanulni szakosodni olyan ezoterikus területekre, mint az adófizetési zálogjog igazolások. A fent felsorolt ​​három tétel azonban az ingatlaniparban elért passzív jövedelem – és végső vagyon – túlnyomó részét teszi ki.

Ingatlan értéknövekedés

Először is fontos, hogy megértse, hogy a tulajdonságok értéke nem mindig növekszik. Ez az eszköznövekedés hiánya fájdalmasan nyilvánvalóvá válhat olyan időszakokban, mint az 1980-as évek vége és az 1990-es évek eleje, valamint a 2007–2009-es évek, amikor az ingatlanpiac összeomlott. Valójában sok esetben az ingatlanértékek ritkán győzik le az inflációt – az átlagárak növekedését egy gazdaságban.

Például, ha 500 000 dolláros ingatlannal rendelkezik, és az infláció 3%, akkor ingatlana 515 000 dollárért (500 000 USD x 1,03%) eladhat, de nem vagy gazdagabb, mint tavaly voltál. Vagyis továbbra is ugyanannyi tejet, kenyeret, sajtot, olajat, benzint és más alapanyagokat vásárolhat (igaz, lehet, hogy a sajt idén csökkent, a benzin pedig emelkedett, de életszínvonala nagyjából változatlan marad). Ennek oka az, hogy a 15 000 dolláros nyereség nem volt valós. Ez nominális volt, és nem volt valódi hatása, mert a növekedés az általános inflációnak volt köszönhető.

Infláció és ingatlanbefektetés

Az infláció bekövetkezésekor egy dollárnak kevesebb vásárlóereje van. Azért történik, mert a kormánynak akkor kell pénzt létrehoznia – kinyomtatnia -, ha többet költenek, mint amennyit az adókon keresztül bevesznek. Egyébként egyenlő, idővel ez azt eredményezi, hogy minden létező dollár elveszíti az értékét, és kevesebbet ér, mint a múltban volt.

Az egyik módja annak, hogy a legtakarékosabb ingatlanbefektetők pénzt keressenek az ingatlanban, az az, hogy kihasználják a helyzetet, amely néhány évtizedenként felnőni látszik. Akkor teszik ezt, amikor az előrejelzések szerint az infláció meghaladja a hosszú lejáratú adósság jelenlegi kamatlábát. Ezekben az időkben előfordulhat, hogy olyan embereket szeretne készségesen játszani, hogy ingatlanokat szereznek, kölcsön vesznek fel pénzt a vásárlás finanszírozásához, majd várják az infláció növekedését.

Az infláció emelkedése közben ezek a befektetők jóval kevesebbet érő dollárral fizethetik ki a jelzálogkölcsönöket. Ez a helyzet a megtakarítóktól az adósokig történő átutalást jelenti. Sok ingatlanbefektetőt láttál így pénzt keresni az 1970-es években és az 1980-as évek elején. Az infláció az ellenőrzés alatt állt, amíg ifjabb Paul Volcker – a Federal Reserve elnöke 1979 és 1987 között – egy 2×4-est a hátára vett, és a kamatláb drasztikus emelésével ellenőrzés alá vonta.

Ciklikusan kiigazított cap rate vásárlások

A trükk abban az esetben vásárol, ha a ciklikusan kiigazított felső kamatlábak – az ingatlanbefektetés megtérülési rátája – vonzóak. Akkor vásárol, amikor úgy gondolja, hogy van egy konkrét oka annak, hogy egy adott ingatlan valamikor többet ér majd, mint amennyi a jelenlegi felső kamatláb önmagában azt jelzi.

Például az ingatlanfejlesztők megnézhetnek egy projektet vagy fejlesztést, a projekt körüli gazdasági helyzetet vagy az ingatlan árát, és meghatározhatják a jövőbeni bérleti jövedelmet, hogy támogassák a jelenlegi értékelést. A jelenlegi érték egyébként túl drágának tűnhet a fejlesztést körülvevő jelenlegi körülmények alapján. Mivel azonban megértik a gazdaságot, a piaci tényezőket és a fogyasztókat, ezek a befektetők láthatják a jövedelmezőséget.

Lehet, hogy látta, hogy egy nagyszerű földrészen egy szörnyű régi szálloda átalakul nyüzsgő bevásárlóközponttá, ahol irodaházak jelentős bérleti díjakat fizetnek ki a tulajdonos számára. Ezen cash flow-k, nettó jelenérték hiányában valamilyen mértékben spekulál, függetlenül attól, hogy mit mond magának. Vagy a nominális pénznemben jelentős inflációt igényel – ha adósságot használ a vásárlás finanszírozására -, hogy megmentse. Attól is függhet valamilyen alacsony valószínűségű esemény, hogy az Ön javára váljon. 

Bérlés, mint ingatlan befektetés

Pénzkereset a bérleti díj beszedéséből olyan egyszerű, hogy minden 6 éves, aki valaha is játszott a Monopoly játékával, zsigeri szinten megérti az alapok működését. Ha háza, bérháza, irodaháza, szállodája vagy bármilyen más ingatlanberuházása van, akkor bérleti díjat számíthat fel az emberek számára, hogy használhassák az ingatlant vagy létesítményt. 

Természetesen az egyszerű és könnyű nem ugyanaz. Ha Ön lakóházakkal vagy bérelt házakkal rendelkezik, előfordulhat, hogy a törött WC-től kezdve a metlaborokat működtető bérlőkig minden foglalkozik. Ha szalagos bevásárlóközpontok vagy irodaházak vannak, akkor lehet, hogy egy olyan vállalkozással kell foglalkoznia, amely tőletek bérelt, és csődbe megy. Ha ipari raktárakkal rendelkezik, környezeti vizsgálatokkal szembesülhet az ingatlant használó bérlők cselekedetei miatt. Ha tárolóegységekkel rendelkezik, a lopás gondot okozhat. A bérelt ingatlanbefektetések nem olyan típusúak, amelyekkel telefonálhat, és elvárja, hogy minden jól menjen.

A Cap Rate használata a befektetések összehasonlításához

Jó hír, hogy vannak olyan eszközök, amelyek megkönnyítik az esetleges ingatlanbefektetések összehasonlítását. Ezek egyike, amely felbecsülhetetlen értékűvé válik számodra az ingatlanból történő pénzkeresés során, egy speciális pénzügyi arány, amelyet kapitalizációs rátának (cap rate) neveznek. A felső határok a kereskedelmi ingatlanbefektetés megtérülési rátáját mutatják. Ennek alapját az ingatlan által termelt nettó jövedelemből veszi.

Ha egy ingatlan 100 000 dollárt keres évente, és 1 000 000 dollárért ad el, akkor a bevételt (100 000 USD) elosztaná az árcédulával (1 000 000 USD), és 0,1 vagy 10% -ot kapna. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan felső határa 10%, vagy hogy várhatóan 10% -ot keresne befektetéséből, ha teljes egészében készpénzben és adósság nélkül fizetne az ingatlanért.

Ahogy egy részvény végső soron csak a diszkontált cash flow-k nettó jelenértékét éri, az ingatlan végül is a következők kombinációját éri meg:

  • Az ingatlan által a tulajdonos számára létrehozott segédprogram
  • Az általa generált nettó jelenlegi pénzáramlás – a fizetett árhoz viszonyítva

A bérleti jövedelem mint a biztonsági határ

A bérleti jövedelem olyan biztonsági tartalék lehet, amely védelmet nyújt a gazdasági visszaesések vagy összeomlások idején. Bizonyos típusú ingatlanbefektetések jobban megfelelhetnek erre a célra. A bérleti díjak viszonylag biztonságos jövedelmet jelenthetnek.

Visszatérve korábbi beszélgetésünkhöz – az ingatlanból történő pénzkeresés kihívásaira -, az irodaházak egy példát adhatnak. Ezek a tulajdonságok általában hosszú, több éves bérleti szerződésekkel járnak. Vásároljon megfelelő áron, megfelelő időben, megfelelő bérlői és bérleti lejárattal, és áthajózhat egy ingatlan összeomlásán. Összegyűjtené az átlag feletti bérleti csekkeket, amelyeket az önöktől lízingelő vállalatoknak még mindig biztosítaniuk kell – az általuk aláírt bérleti szerződés miatt – még akkor is, ha máshol alacsonyabb árak állnak rendelkezésre. Félre tévedés, és jóval a piac talpra állása után alacsonyabb hozamokba zárhat.

Pénz az ingatlan üzleti műveletekből

Az ingatlanbefektetésekből történő pénzkeresés utolsó módja speciális szolgáltatások és üzleti tevékenységek. Ha szállodája van, akkor igény szerint filmeket adhat el vendégeinek. Ha irodaház van, akkor pénzt kereshet automatákból és parkolóházakból. Ha autómosó tulajdonosa, pénzt kereshet időzített porszívókkal. 

Ezek a beruházások szinte mindig speciális részismereteket igényelnek. Például egyesek egész karrierjüket az autómosók tervezésére, építésére, birtoklására és üzemeltetésére szakosodják. Azok számára, akik felemelkednek a szakterületük tetejére és megértik az adott piac bonyodalmait, a pénzkeresés lehetősége végtelen lehet.

Egyéb ingatlanbefektetési ötletek

Ennek ellenére más befektetési lehetőségek léteznek az ingatlan területén. Befektethet ingatlanbefektetési alapokba (REIT) .11 Nyilvánosan forgalmazott REIT részvényeket bocsát ki, és tőzsdén kereskednek, míg a magántulajdonban lévő vagy nem kereskedett REIT-ek egyetlen tőzsdén sem állnak rendelkezésre. A REIT-ek minden típusa az ingatlanpiac bizonyos szektoraira összpontosít, például idősek otthonára vagy bevásárlóközpontokra. Számos tőzsdén kereskedett alap (ETF) és befektetési alap is létezik, amelyek az ingatlanbefektetőt veszik célba azáltal, hogy befektetnek REIT-ekbe és egyéb befektetésekbe az ingatlanszektorba.

Pelnīt naudu no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā

Pelnīt naudu no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā

Runājot par naudas pelnīšanu nekustamo īpašumu ieguldījumos, ir tikai daži veidi, kā to izdarīt. Lai arī jēdzieni ir viegli saprotami, neļaujiet sevi apmānīt, domājot, ka tos var viegli īstenot un izpildīt. Nekustamā īpašuma pamatu izpratne var palīdzēt investoriem strādāt, lai maksimāli palielinātu savus ienākumus. Nekustamais īpašums ieguldītājiem piešķir vēl vienu portfeļa aktīvu klasi, palielina diversifikāciju un var ierobežot riskus, ja tiem tiek pareizi piegādāts.

Ir trīs galvenie veidi, kā investori varētu nopelnīt naudu no nekustamā īpašuma:

  1. Īpašuma vērtības pieaugums
  2. Nomas ienākumi, kas iegūti, iznomājot īpašumu īrniekiem
  3. Peļņa no uzņēmējdarbības, kas atkarīga no nekustamā īpašuma

Protams, vienmēr ir citi veidi, kā tieši vai netieši gūt peļņu no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, piemēram, mācīties specializēties vairāk ezotēriskās jomās, piemēram, nodokļu aizturēšanas sertifikātos. Tomēr trīs iepriekš uzskaitītie priekšmeti veido lielāko daļu no pasīvajiem ienākumiem un galīgajiem likteņiem, kas gūti nekustamā īpašuma nozarē.

Nekustamā īpašuma īpašuma vērtības pieaugums

Pirmkārt, ir svarīgi saprast, ka īpašuma vērtības ne vienmēr palielinās. Šis aktīvu pieauguma trūkums var sāpīgi izpausties tādos periodos kā 80. gadu beigas un 90. gadu sākums, kā arī 2007. – 2009. Gads, kad sabruka nekustamā īpašuma tirgus. Faktiski daudzos gadījumos īpašuma vērtības reti pārspēj inflāciju – vidējo cenu pieaugumu ekonomikā.

Piemēram, ja jums pieder 500 000 ASV dolāru īpašums un inflācija ir 3%, jūsu īpašumu var pārdot par 515 000 ASV dolāriem (500 000 ASV dolāri x 1,03%), taču jūs neesat bagātāks nekā pagājušajā gadā. Tas ir, jūs joprojām varat iegādāties tādu pašu daudzumu piena, maizes, siera, eļļas, benzīna un citas preces (tiesa, siers šogad var būt samazinājies un benzīns ir augsts, bet jūsu dzīves līmenis paliks aptuveni nemainīgs). Iemesls ir tāds, ka 15 000 ASV dolāru pieaugums nebija reāls. Tas bija nomināls un tam nebija reālas ietekmes, jo pieaugumu izraisīja kopējā inflācija.

Inflācija un ieguldījumi nekustamajā īpašumā

Kad notiek inflācija, dolāram ir mazāka pirktspēja. Tas notiek tāpēc, ka valdībai ir jārada – jādrukā – nauda, ​​kad tā tērē vairāk, nekā tā paņem ar nodokļiem. Viss pārējais ir vienāds, laika gaitā katra esošā dolāra vērtība zaudē un tā vērtība ir mazāka nekā agrāk.

Viens no veidiem, kā gudrākie nekustamā īpašuma investori var nopelnīt naudu nekustamajā īpašumā, ir izmantot situāciju, kas, šķiet, izveidojas ik pēc pāris desmitgadēm. Viņi to dara, ja tiek prognozēts, ka inflācija pārsniegs pašreizējo ilgtermiņa parāda procentu likmi. Šajos laikos jūs varētu atrast cilvēkus, kuri vēlas spēlēt azartspēles, iegādājoties īpašumus, aizņemoties naudu pirkuma finansēšanai un pēc tam gaidot inflācijas pieaugumu.

Inflācijai pieaugot, šie investori var atmaksāt hipotēkas ar dolāriem, kuru vērtība ir daudz mazāka. Šī situācija nozīmē noguldītāju pāreju uz parādniekiem. Jūs redzējāt, ka daudzi nekustamo īpašumu investori šādā veidā pelna naudu 1970. gados un 80. gadu sākumā. Inflācija bija nekontrolējama, līdz Pols Volkers juniors – federālo rezervju prezidents laikā no 1979. līdz 1987. gadam – paņēma 2×4 aizmugurē un pakļāva to kontrolei, krasi paaugstinot procentu likmes.

Cikliski koriģēta maksimālās likmes pirkšana

Viltība ir pirkt, kad cikliski koriģētās maksimālās likmes – nekustamā īpašuma ieguldījumu atdeves līmenis – ir pievilcīgas. Jūs pērkat, kad domājat, ka ir kāds īpašs iemesls, kādēļ konkrēts nekustamā īpašuma gabals kādreiz būs vairāk vērts, nekā norāda pašreizējā ierobežojuma likme vien.

Piemēram, nekustamā īpašuma attīstītāji var aplūkot projektu vai attīstību, ekonomisko situāciju ap šo projektu vai īpašuma cenu un noteikt nākotnes īres ienākumus, lai atbalstītu pašreizējo vērtējumu. Pretējā gadījumā pašreizējā vērtība var šķist pārāk dārga, pamatojoties uz pašreizējiem attīstības apstākļiem. Tomēr, tā kā viņi saprot ekonomiku, tirgus faktorus un patērētājus, šie investori var redzēt nākotnes rentabilitāti.

Jūs, iespējams, esat redzējuši, kā briesmīga vecā viesnīca uz liela zemes gabala pārveidojas par rosīgu tirdzniecības centru ar biroju ēkām, kas īpašniekam izsniedz ievērojamas nomas maksas. Bez šīm naudas plūsmām, neto pašreizējās vērtības, jūs kādā vai citā mērā spekulējat neatkarīgi no tā, ko jūs pats sev sakāt. Lai glābtu, jums būs nepieciešama vai nu ievērojama inflācija nominālvalūtā – ja pirkuma finansēšanai izmantojat parādu. Jūs varētu arī būt atkarīgs no kāda veida mazas varbūtības notikuma, kas darbotos jūsu labā. 

Noma kā ieguldījums nekustamajā īpašumā

Pelnīt naudu no nomas maksas iekasēšanas ir tik vienkārši, ka katrs sešgadnieks, kurš jebkad ir spēlējis monopola spēli, viscerālā līmenī saprot, kā darbojas pamati. Ja jums pieder māja, daudzdzīvokļu māja, biroju ēka, viesnīca vai jebkurš cits ieguldījums nekustamajā īpašumā, varat iekasēt maksu par īri, lai ļautu viņiem izmantot īpašumu vai objektu. 

Protams, vienkārši un viegli nav viens un tas pats. Ja jums pieder daudzdzīvokļu ēkas vai īres mājas, jūs varat atrast sev darīšanas ar visu, sākot no salauztām tualetēm līdz īrniekiem, kas darbojas met laboratorijās. Ja jums pieder sloksnes tirdzniecības centri vai biroju ēkas, jums var nākties saskarties ar biznesu, kas no jums iznomāja bankrotu. Ja jums pieder rūpniecības noliktavas, iespējams, jūs saskaras ar vides izpēti attiecībā uz to īrnieku darbībām, kuri izmantoja jūsu īpašumu. Ja jums pieder krātuves, bažas varētu radīt zādzība. Nomas nekustamā īpašuma investīcijas nav veids, kā jūs varat zvanīt pa tālruni, un sagaidāt, ka viss izdosies.

Kapitāla likmes izmantošana investīciju salīdzināšanai

Labā ziņa ir tā, ka ir pieejami rīki, kas atvieglo potenciālo nekustamo īpašumu ieguldījumu salīdzinājumus. Viens no tiem, kas jums kļūs nenovērtējams, cenšoties pelnīt naudu no nekustamā īpašuma, ir īpaša finanšu attiecība, ko sauc par kapitalizācijas likmi (ierobežojuma likmi). Cenu likmes parāda komerciālā nekustamā īpašuma ieguldījumu atdeves līmeni. Tam pamatā ir neto ienākumi, ko īpašums radīs.

Ja īpašums nopelna 100 000 USD gadā un pārdod par 1 000 000 USD, jūs sadalītu ieņēmumus (100 000 USD) ar cenu tagu (1 000 000 USD) un iegūtu 0,1 jeb 10%. Tas nozīmē, ka īpašuma ierobežojuma likme ir 10% vai ka jūs nopelnīsit paredzētos 10% no sava ieguldījuma, ja jūs pilnībā maksājat par nekustamo īpašumu skaidrā naudā un bez parāda.

Tāpat kā krājumi galu galā ir tikai to diskontēto naudas plūsmu neto pašreizējās vērtības vērtībā, nekustamais īpašums galu galā ir šādu kombināciju vērts:

  • Lietderība, ko īpašums rada savam īpašniekam
  • Tā radītās neto pašreizējās naudas plūsmas – salīdzinājumā ar samaksāto cenu

Nomas ienākumi kā drošības robeža

Nomas ienākumi var būt drošības rezerve, kas jūs aizsargā ekonomikas lejupslīdes vai sabrukuma laikā. Atsevišķi nekustamā īpašuma ieguldījumu veidi šim mērķim var būt labāk piemēroti. Noma un īre var būt samērā drošs ienākums.

Atgriezties pie mūsu iepriekšējām diskusijām – par izaicinājumiem pelnīt naudu no nekustamā īpašuma – biroju ēkas var sniegt vienu ilustrāciju. Parasti šīs īpašības ir saistītas ar ilgtermiņa nomas līgumu ar vairākiem gadiem. Pērciet vienu par pareizo cenu, īstajā laikā un īrnieka īres termiņu, un jūs varētu iziet cauri nekustamā īpašuma sabrukumam. Jūs savāktu īres čekus virs vidējā līmeņa, kas uzņēmumiem, kas no jums iznomā, ir jāsniedz joprojām – pateicoties parakstītajam nomas līgumam – pat tad, ja citur ir pieejamas zemākas likmes. Tomēr kļūdieties, un jūs varētu būt ieslēgts pie zemākas atdeves ilgi pēc tirgus atkopšanās.

Nauda no nekustamā īpašuma biznesa operācijām

Pēdējais veids, kā nopelnīt naudu no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, ietver īpašus pakalpojumus un uzņēmējdarbību. Ja jums pieder viesnīca, jūs varat pārdot filmas pēc pieprasījuma saviem viesiem. Ja jums pieder biroju ēka, jūs varētu nopelnīt naudu no tirdzniecības automātiem un autostāvvietām. Ja jums pieder automazgātava, jūs varētu nopelnīt naudu no laika kontrolētiem putekļsūcējiem. 

Šīs investīcijas gandrīz vienmēr prasa zināšanas par apakšspecialitāti. Piemēram, daži cilvēki visu savu karjeru pavada, specializējoties automazgātavu projektēšanā, celtniecībā, īpašumā un ekspluatācijā. Tiem, kas paceļas savas jomas augšgalā un saprot konkrētā tirgus smalkumus, iespēja nopelnīt var būt bezgalīga.

Citas idejas par ieguldījumiem nekustamajā īpašumā

Tomēr nekustamajā īpašumā pastāv citas ieguldījumu iespējas. Jūs varat ieguldīt nekustamā īpašuma ieguldījumu trastos (REIT) .11 Publiski tirgoti REIT emitē akcijas un tiek tirgoti biržā, savukārt privāti turēti REIT vai netirgoti REIT nav pieejami nevienā biržā. Visu veidu REIT koncentrēsies uz konkrētām nekustamā īpašuma tirgus nozarēm, piemēram, pansionātiem vai tirdzniecības centriem. Ir arī vairāki biržā tirgoti fondi (ETF) un kopfondi, kas vērsti uz nekustamā īpašuma ieguldītāju, veicot ieguldījumus REIT un citos ieguldījumos nekustamā īpašuma nozarē.

Gagner de l’argent grâce à l’investissement immobilier

Gagner de l'argent grâce à l'investissement immobilier

Quand il s’agit de gagner de l’argent en investissant dans l’immobilier, il n’y a que quelques façons de le faire. Bien que les concepts soient simples à comprendre, ne soyez pas dupe en pensant qu’ils peuvent être facilement implémentés et exécutés. Une compréhension des bases de l’immobilier peut aider les investisseurs à maximiser leurs revenus. L’immobilier offre aux investisseurs une autre classe d’actifs de portefeuille, augmente la diversification et peut limiter les risques s’il est abordé correctement.

Les investisseurs peuvent potentiellement gagner de l’argent avec l’immobilier de trois manières principales:

  1. Une augmentation de la valeur de la propriété
  2. Revenus locatifs perçus en louant le bien aux locataires
  3. Bénéfices générés par l’activité commerciale qui dépend de l’immobilier

Bien sûr, il existe toujours d’autres moyens de profiter directement ou indirectement de l’investissement immobilier, comme apprendre à se spécialiser dans des domaines plus ésotériques comme les certificats de privilège fiscal. Cependant, les trois éléments énumérés ci-dessus représentent une grande majorité des revenus passifs – et des fortunes ultimes – qui ont été réalisés dans le secteur immobilier.

Augmentation de la valeur immobilière de l’immobilier

Tout d’abord, il est important que vous compreniez que la valeur des propriétés n’augmente pas toujours. Ce manque d’augmentation des actifs peut devenir douloureusement évident pendant des périodes comme la fin des années 1980 et le début des années 1990, et les années 2007-2009 où le marché immobilier s’est effondré. En fait, dans de nombreux cas, la valeur des propriétés a rarement battu l’inflation – l’augmentation des prix moyens dans une économie.

Par exemple, si vous possédez une propriété de 500 000 $ et que l’inflation est de 3%, votre propriété peut se vendre 515 000 $ (500 000 $ x 1,03%), mais vous n’êtes pas plus riche que l’an dernier. Autrement dit, vous pouvez toujours acheter la même quantité de lait, de pain, de fromage, d’huile, d’essence et d’autres produits (vrai, le fromage peut être en baisse cette année et l’essence en hausse, mais votre niveau de vie resterait à peu près le même). La raison en est que le gain de 15 000 $ n’était pas réel. Il était nominal et n’avait pas d’impact réel car l’augmentation était due à l’inflation globale.

Inflation et investissement immobilier

Lorsque l’inflation se produit, un dollar a moins de pouvoir d’achat. Cela se produit parce que le gouvernement doit créer – imprimer – de l’argent lorsqu’il dépense plus qu’il n’en absorbe par les impôts. Toutes choses étant égales par ailleurs, au fil du temps, cela se traduit par une perte de valeur de chaque dollar existant et une valeur inférieure à ce qu’elle était dans le passé.

L’une des façons dont les investisseurs immobiliers les plus avisés peuvent gagner de l’argent dans l’immobilier est de profiter d’une situation qui semble se reproduire toutes les quelques décennies. Ils le font lorsque l’inflation devrait dépasser le taux d’intérêt actuel de la dette à long terme. Pendant ces périodes, vous pourriez trouver des gens prêts à jouer en achetant des propriétés, en empruntant de l’argent pour financer l’achat, puis en attendant que l’inflation augmente.

À mesure que l’inflation grimpe, ces investisseurs peuvent rembourser les hypothèques avec des dollars qui valent beaucoup moins. Cette situation représente un transfert des épargnants vers les débiteurs. Vous avez vu beaucoup d’investisseurs immobiliers gagner de l’argent de cette façon dans les années 1970 et au début des années 1980. L’inflation devenait incontrôlable jusqu’à ce que Paul Volcker Jr. – président de la Réserve fédérale entre 1979 et 1987 – prenne un 2×4 dans son dos et le mette sous contrôle en augmentant considérablement les taux d’intérêt.

Achats au taux plafond ajusté cycliquement

L’astuce consiste à acheter lorsque les taux de capitalisation ajustés cycliquement – le taux de rendement d’un investissement immobilier – sont attractifs. Vous achetez lorsque vous pensez qu’il y a une raison spécifique pour laquelle un bien immobilier en particulier vaudra un jour plus que le taux plafond actuel ne l’indique à lui seul.

Par exemple, les promoteurs immobiliers peuvent examiner un projet ou un développement, la situation économique autour de ce projet, ou le prix de la propriété et déterminer un revenu locatif futur pour soutenir l’évaluation actuelle. La valeur actuelle pourrait sinon sembler trop chère compte tenu des conditions actuelles entourant le développement. Cependant, parce qu’ils comprennent l’économie, les facteurs du marché et les consommateurs, ces investisseurs peuvent voir la rentabilité future.

Vous avez peut-être vu un vieil hôtel horrible sur un grand terrain se transformer en un centre commercial animé avec des immeubles de bureaux générant des loyers considérables pour le propriétaire. En l’absence de ces flux de trésorerie, de la valeur actuelle nette, vous spéculez à un degré ou à un autre, peu importe ce que vous vous dites. Vous aurez besoin d’une inflation substantielle dans la devise nominale – si vous utilisez la dette pour financer l’achat – pour vous renflouer. Vous pouvez également compter sur une sorte d’événement à faible probabilité pour travailler en votre faveur. 

La location comme investissement immobilier

Gagner de l’argent en percevant un loyer est si simple que chaque enfant de 6 ans qui a déjà joué à un jeu de Monopoly comprend à un niveau viscéral comment les bases fonctionnent. Si vous possédez une maison, un immeuble d’appartements, un immeuble de bureaux, un hôtel ou tout autre investissement immobilier, vous pouvez facturer un loyer aux personnes pour leur permettre d’utiliser la propriété ou l’installation. 

Bien sûr, simple et facile ne sont pas la même chose. Si vous possédez des immeubles à appartements ou des maisons de location, vous pourriez vous retrouver avec tout, des toilettes cassées aux locataires qui exploitent des laboratoires de méthamphétamine. Si vous possédez des centres commerciaux ou des immeubles de bureaux, vous devrez peut-être faire affaire avec une entreprise qui vous a loué et qui fait faillite. Si vous possédez des entrepôts industriels, vous pourriez être confronté à des enquêtes environnementales pour les actions des locataires qui ont utilisé votre propriété. Si vous possédez des unités de stockage, le vol pourrait être un problème. Les investissements immobiliers locatifs ne sont pas du type à appeler et s’attendent à ce que tout se passe bien.

Utilisation du taux plafond pour comparer les investissements

La bonne nouvelle, c’est qu’il existe des outils qui facilitent les comparaisons entre les investissements immobiliers potentiels. L’un de ceux-ci, qui deviendra inestimable pour vous dans votre quête pour gagner de l’argent grâce à l’immobilier, est un ratio financier spécial appelé taux de capitalisation (cap rate). Les taux plafonds indiquent le taux de rendement d’un investissement immobilier commercial. Il prend sa base sur le revenu net que la propriété produira.

Si une propriété gagne 100 000 $ par an et se vend 1 000 000 $, vous divisez le revenu (100 000 $) par le prix (1 000 000 $) et obtenez 0,1 ou 10%. Cela signifie que le taux de capitalisation de la propriété est de 10%, ou que vous gagneriez 10% sur votre investissement si vous aviez payé l’immobilier entièrement en espèces et sans dette.

Tout comme une action ne vaut en fin de compte que la valeur actuelle nette de ses flux de trésorerie actualisés, un bien immobilier vaut en fin de compte une combinaison de:

  • L’utilité que la propriété génère pour son propriétaire
  • Les flux de trésorerie nets actuels qu’il génère – par rapport au prix payé

Revenu de location comme marge de sécurité

Les revenus de location peuvent être une marge de sécurité qui vous protège en cas de ralentissement économique ou d’effondrement. Certains types d’investissements immobiliers peuvent être mieux adaptés à cette fin. Les baux et les loyers peuvent être des revenus relativement sûrs.

Pour revenir à notre discussion précédente – sur les défis de gagner de l’argent avec l’immobilier – les immeubles de bureaux peuvent fournir une illustration. En règle générale, ces propriétés impliquent de longs baux pluriannuels. Achetez-en un au bon prix, au bon moment, avec le bon locataire et l’échéance du bail, et vous pourriez traverser un effondrement immobilier. Vous collecteriez des chèques de location supérieurs à la moyenne que les sociétés qui vous louent doivent encore fournir – en raison du contrat de location qu’elles ont signé – même lorsque des taux inférieurs sont disponibles ailleurs. Faites-vous mal, cependant, et vous pourriez être bloqué à des rendements inférieurs à la normale longtemps après la reprise du marché.

L’argent des opérations commerciales immobilières

Le dernier moyen de gagner de l’argent grâce aux investissements immobiliers implique des services spéciaux et des activités commerciales. Si vous êtes propriétaire d’un hôtel, vous pouvez vendre des films à la demande à vos clients. Si vous possédez un immeuble de bureaux, vous pourriez gagner de l’argent grâce aux distributeurs automatiques et aux parkings. Si vous possédez un lave-auto, vous pourriez gagner de l’argent grâce aux aspirateurs à commande temporelle. 

Ces investissements nécessitent presque toujours des connaissances sous-spécialisées. À titre d’exemple, certaines personnes passent toute leur carrière à se spécialiser dans la conception, la construction, la possession et l’exploitation de lave-autos. Pour ceux qui se hissent au sommet de leur domaine et comprennent les subtilités d’un marché particulier, l’opportunité de gagner de l’argent peut être infinie.

Autres idées d’investissement immobilier

Pourtant, d’autres opportunités d’investissement existent dans l’immobilier. Vous pouvez investir dans des fiducies de placement immobilier (FPI) .11 Les FPI cotées en bourse émettent des actions et sont négociées en bourse, tandis que les FPI privées ou les FPI non négociées ne sont disponibles sur aucune bourse. Tous les types de FPI se concentreront sur des secteurs particuliers du marché immobilier, comme les maisons de soins infirmiers ou les centres commerciaux. Il existe également plusieurs fonds négociés en bourse (FNB) et fonds communs de placement qui ciblent l’investisseur immobilier en investissant dans des FPI et d’autres investissements dans le secteur immobilier.