Eiendomsmegling show som Flip eller Flop , Million Dollar Listing , og Flip Dette huset kan gjøre det virke som det er ingen måte å miste spillet. Du investerer en viss mengde kontanter i en eiendom, oppdatere og renovere med forsiktighet, deretter listen for en nesten-umiddelbart salg. Stjernene i disse viser kan ende opp med å tjene mindre enn de forventer, men de aldri ser ut til å miste sine skjorter.
Men ifølge Mindy Jensen, community manager for eiendomsmegling investere nettstedet Større Lommer, det er massevis av problemer disse viser aldri skildre. De viser ikke alle problemene du møter når du først starter ut, for eksempel. De viser ikke bare hvor enkelt det er å undervurdere rehab kostnader, eller å glemme alle de mindre utgifter du møter underveis.
Når du skifter ut flisen i et kjøkken, er det for eksempel altfor lett å anslå bare kostnaden av flisen, og glemme ting som fliselim, fugemasse, fliser sealer, svamper, og verdien av din egen tid. “Selv om disse elementene er ikke super dyre, de fortsatt trenger å gjøres rede for,” sier Jensen.
Så er det de store problemene investorer møter som kaster sine budsjetter off track – ting som foundation problemer, zoning problemer og svart mold. Somehow mest eiendomsmegling aldri viser dybden i disse mørke områdene hvor investorer kan ende opp med å tape penger på en avtale.
Unngå disse fem fast eiendom investere feil
Realiteten er, eiendomsmegling investere er ikke alltid så rosenrød eller forutsigbar som den TV-programmer gjør det seg å være. Dette gjelder uansett om du investerer i boliger for å “flip” dem for nye kjøpere, eller om du investerer i utleieboliger for å bygge langsiktige, passiv inntekt.
Hvis du har planer om å investere i fast eiendom med mål om å vende det for en fortjeneste eller bli en utleier, her er noen av rookie feil du ønsker å unngå:
# 1: Glemme Hjemme inspeksjon
Jensen sier noen kjøpere kan være villig til å gi avkall på en profesjonell hjemme inspeksjon for å få en avtale for å gå gjennom. Dette er alltid en feil, sier hun, siden et hjem inspeksjon kan avsløre alle reparasjoner du trenger for å lage og planlegge for. Hvordan kan eiendomsmegling investorer skal kjøre tall hvis de ikke er sikker på hvor mye de trenger å bruke på reparasjoner? Svaret: De kan ikke.
Ikke bare det, men det er mulig du kan få selger til å dekke noen av de reparasjonskostnader i løpet av forhandlingsprosessen. Men dette er bare mulig hvis du vet hva som er galt å begynne med.
Jensen foreslår å gå gjennom huset med inspektøren til å stille spørsmål som de beveger seg fra rom til rom. “Fortsett å be til du er fornøyd med at du forstår hva de sier,” sa hun. Mens et hjem inspektør ikke vil være i stand til å gi deg anslag for reparasjoner, kan de ofte fortelle deg omtrent hvor mye du må betale.
Du kan bruke denne informasjonen til å avgjøre om en eiendom er verdt å investere i, eller om du bør redusere tap og kjøre.
# 2: Ikke Running tallene
Dette fører oss til en annen vanlig feil rookie eiendomsmegling investorer gjør. Noen ganger ville være investorer blir så begeistret for å kjøpe en eiendom de glemmer å formelt veterinær avtale.
Ikke alle eiendommer vil gjøre en god investering, sier Jensen, og noen egenskaper ikke gir mening for enhver pris. Av den grunn, må du sette deg ned og kjøre alle tallene for å avgjøre om en eiendom er verdt å investere i.
På minimum, må du beregne boliglån betalinger, skatt, forsikring, forhånd reparasjonskostnader, løpende vedlikeholdskostnader og andre utgifter, og sammenligne dem med antatt markedsleie eller salgspris du får for eiendommen.
Og ikke glem å stemme opp og vurdere alle utgifter du sannsynligvis til å møte. “Ikke regnskap for alle utgifter er den hyppigste problemet,” sa Jensen. “Eksklusive stillinger og investeringer er de verste synderne.”
Du vil ha en stilling på et tidspunkt, og ikke sto for en måned av tapt husleie hvert år (eller noen få år) kan blåse hele overskuddet. Det samme gjelder for store utgifter som et nytt tak, ny HVAC system, eller en varmtvannsbereder.
# 3: Sviktende du skal Screen Leietakere
Hvis du investerer i fast eiendom for å bli en utleier, vil du ønsker å ha en plan på plass for å veterinær og skjerm leietakere som gjelder for utleie. Jensen sier at det kan være vanskelig å få øye på potensielle problem leietakere siden dårlige leietakere vil ikke fortelle deg sine svakheter forhånd.
“Ingen kommer til å nærme deg som leietaker og si: ‘Jeg har ikke tenkt å betale leie etter den første måneden, og jeg vil kaste bleier i toalettet og lage hull i veggene,’ men dette skjer langt mer oftere enn du skulle tro når du ikke skjermen leietakere.”
Jensen sier at du bør kjøre kredittsjekk samt kriminelle bakgrunnen sjekker på potensielle leietakere. I tillegg bør du se opp for “røde flagg” som kan tyde på at du kan ha et problem. Noen ting å se opp for er:
- Leietakere som ønsker å flytte inn med en gang: “Selv om det ikke alltid en dårlig ting, kan det bety at noen er å få kastet ut”, sier Jensen. “Det er også et tegn på svært dårlig planlegging på deres del, og folk som planlegger dårlig for store ting som en overgang vil også en tendens til å planlegge dårlig for mindre ting som å betale husleien i tide.”
- Ønsker å betale på forhånd for et år: Jensen sier at dette er et stort rødt flagg for et par grunner. For det første kan det bety at de ønsker å gjøre nefarious ting i eiendom og vil ikke ha deg rundt. For det andre betyr det at de kan være dårlig med penger, og kanskje vil betale deg på forhånd, mens de har noen, muligens fra en arv eller en annen type av nedfallsfrukt.
Mens vetting leietakere er en viktig del av enhver utleier virksomhet, eiendomsinvestor Shawn Breyer av selge mitt hus Fast Atlanta sier det er også viktig at du ikke ubevisst diskriminerer leietakere.
“ For å unngå søksmål fra Federal Housing Administration (FHA), må du trå varsomt når du administrerer en eiendom til leie, slik at du ikke ubevisst diskriminere mot leietakere,” sa han. “Det er den åpenbare beskyttet klasser; rase, farge, religion, kjønn og nasjonal opprinnelse. De to som nye utleiere uhell diskriminerer er alder, familie og funksjonshemninger.”
Hvis du har spørsmål om når du kan nekte en søknad fra en potensiell leietaker, sier Breyer å oppsøke en advokat i staten.
# 4: Ikke å ha nok kontanter reserver
Vi nevnte at du alltid bør kjøre tall når du investere i fast eiendom, men det er også viktig å sørge for at du har kontanter på hånden til å betale for store utgifter du forventer (for eksempel et nytt tak eller HVAC system) – og overraskelse utgifter du kan ikke forutse om du prøvde (f.eks leietakere ødelegge din eiendom).
Ifølge Breyer, selv om du nylig renoverte eiendommen, og du ikke har hatt noen problemer i år, bør du likevel være å sette penger til side. Han sier også at dette er en lekse han lærte på den harde måten. Han og hans kone har kjøpt en duplex som sin første eiendom til leie og renovert den fra topp til bunn. Siden alt var nytt, trodde de at de kunne slappe av og unngå dyre reparasjoner for et par år. Gutt, var de feil.
“Et år i eierskap, ble vi varslet at byen kom ut for å gjøre en rutinemessig inspeksjon for å sjekke ut eiendom tilstand,” sier han. “Etter inspeksjonen, de sendte oss en tre-siders liste over elementer som trengs for å bli adressert, alt fra rewiring og erstatte taket ned til å erstatte uttak og inventar.”
I en måned, måtte de bytte ut halvparten av taket, erstatte en ovn, må du installere en ny varmtvannsbereder, installere en sump pumpe, og ReWire hele garasjen. Totalsummen viste seg å være $ 13 357.
Den viktigste lærdommen her er at du bør alltid sette av penger til ledige stillinger, reparasjoner, oppgraderinger og overraskelse utgifter. Mens det er ikke en fast regel som bestemmer hvor mye du bør spare, sier noen utleiere å sette av 10% av den årlige leien kan være tilstrekkelig. Selvfølgelig må du kanskje spare mer hvis du har større utgifter og bytting av komponenter som kommer opp i nær fremtid.
# 5: Få råd fra alle de gale stedene
Når du først starter ut i eiendomsmegling investere, kan det virke som alle har en mening. Cornelius Charles av drømmehus eiendom løsninger i Ventura County, California., Sier en av de største rookie eiendomsmegling feilene du kan gjøre er å ta disse tilfeldige uttalelser til hjertet.
“Som vi alle vet, folk er mer enn villige til å gi sine råd, uansett hvor bra eller dårlig det kan være,” sier han. “Det siste du ønsker å gjøre er å kjøpe en eiendom til leie fordi eiendomsmegler sier det vil gjøre den perfekte leie uten å kjøre tallene og gjøre din egen due diligence”.
Når det gjelder å ta råd fra folk som aldri har investert i fast eiendom før, ta noen “visdomsord” med en klype salt. Det samme gjelder når du får råd fra noen som kan ha nytte av salg av eiendommen du ønsker å kjøpe, som din eiendomsmegler.
Alltid gjøre din egen forskning og nå ut til erfarne eiendomsmegling investorer hvis det er begreper du trenger hjelp til å forstå. Du kan også sjekke ut elektroniske plattformer for eiendomsmegling investorer hvis du trenger å stille spørsmål og få råd fra folk som har vært gjennom det hele. Eiendoms investere forum på større lommer er en utmerket ressurs når du først kommer i gang.
Bunnlinjen
Investering i fast eiendom er ikke alltid så spennende eller lukrativt som våre favoritt eiendomsmegling show gjør det seg å være. I den virkelige verden, kjøpe eiendom for å renovere eller leie ut er hardt arbeid! Det finnes også en endeløs rekke farer for å unngå, mange av dem du aldri se spille ut på TV.
Før du kjøper et hjem å vende eller leder, må du ha en ekspert til å lene seg på, et godt håndtak på tallene, og disiplin til å gå bort dersom eiendommen du ønsker ender opp med å bli en sur avtale. Hvis du stresser inn i fast eiendom uten å ha ditt ender på rad, kan du ende opp med å lære disse leksjonene og mange andre på den harde måten.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
