Author: Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He's Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Raha teenimine kinnisvarainvesteeringutest

Raha teenimine kinnisvarainvesteeringutest

Mis puutub kinnisvarainvesteeringutesse raha teenimisse, siis on selleks vaid käputäis viise. Ehkki kontseptsioone on lihtne mõista, ärge laske end petta, arvates, et neid saab hõlpsasti rakendada ja ellu viia. Kinnisvara põhitõdede mõistmine võib aidata investoritel oma tulu maksimeerida. Kinnisvara annab investoritele teise portfellivaraklassi, suurendab hajutatust ja võib õigel lähenemisel riske piirata.

Investorid saavad kinnisvarast raha teenida kolmel viisil:

  1. Vara väärtuse tõus
  2. Vara üürnikele üürile andmisega kogutud üüritulu
  3. Kinnisvarast sõltuv äritegevusest saadav kasum

Muidugi on kinnisvarainvesteeringutest otseselt või kaudselt tulu saamiseks alati muid võimalusi, näiteks spetsialiseerumise õppimine esoteerilisematele aladele, nagu maksuvõlgade tõendid. Kolm ülaltoodud eset moodustavad aga valdava enamuse passiivsetest sissetulekutest ja lõplikust varandusest, mis on tehtud kinnisvaratööstuses.

Kinnisvara väärtuse tõus

Esiteks on oluline, et saaksite aru, et vara väärtused alati ei suurene. Varade suurenemise puudumine võib valusalt ilmneda perioodidel nagu 1980ndate lõpus ja 1990ndate alguses ning aastatel 2007-2009, mil kinnisvaraturg kokku kukkus. Tegelikult ületavad kinnisvara väärtused paljudel juhtudel inflatsiooni harva – keskmiste hindade tõus majanduses.

Näiteks kui teil on 500 000 dollari suurune kinnisvara ja inflatsioon on 3%, võib teie kinnisvara müüa 515 000 dollari (500 000 dollarit x 1,03%) eest, kuid te pole rikkam kui eelmisel aastal. See tähendab, et saate ikkagi osta sama koguse piima, leiba, juustu, õli, bensiini ja muid tooteid (tõsi, juust võib sel aastal langeda ja bensiin tõusta, kuid teie elatustase jääb umbes samaks). Põhjus on see, et 15 000 dollari suurune kasum ei olnud reaalne. See oli nominaalne ja sellel ei olnud tegelikku mõju, sest tõus oli tingitud üldisest inflatsioonist.

Inflatsioon ja kinnisvarainvesteeringud

Kui toimub inflatsioon, on dollaril vähem ostujõudu. See juhtub seetõttu, et valitsus peab raha looma – printima, kui see kulutab rohkem kui maksude kaudu. Kõik muu on võrdne, aja jooksul kaotab see iga olemasoleva dollari väärtuse ja muutub vähem väärtuslikuks kui varem.

Üks viis, kuidas kõige säästlikumad kinnisvarainvestorid saavad kinnisvaras raha teenida, on olukorra ärakasutamine, mis näib tekkivat iga paarikümne aasta tagant. Nad teevad seda siis, kui prognooside kohaselt ületab inflatsioon pikaajalise võla praeguse intressimäära. Sel ajal võite leida inimesi, kes on valmis hasartmänge omandama kinnisvara, laenama raha ostu finantseerimiseks ja ootama siis inflatsiooni tõusu.

Inflatsiooni tõustes saavad need investorid hüpoteegid tasuda dollaritega, mis on palju vähem väärt. See olukord tähendab säästjate ülekandmist võlgnikele. 1970ndatel ja 1980ndate alguses nägite palju kinnisvarainvestoreid raha teenimas. Inflatsioon oli kontrolli alt väljunud, kuni Paul Volcker juunior – föderaalreservide president aastatel 1979–1987 – võttis 2×4 selga ja viis selle kontrolli alla, tõstes drastiliselt intresse.

Tsükliliselt korrigeeritud piirmäära ostud

Trikk on osta siis, kui tsükliliselt kohandatud ülempiirimäärad – kinnisvarainvesteeringu tasuvuse määr – on atraktiivsed. Ostate siis, kui arvate, et on kindel põhjus, et konkreetne kinnisvara on kunagi väärt rohkem, kui praegune piirmäär üksi näitab, et see peaks olema.

Näiteks saavad kinnisvaraarendajad vaadata projekti või arendust, selle projekti majanduslikku olukorda või kinnisvara hinda ja määrata tulevase üüritulu, et toetada praegust hindamist. Praegune väärtus võib muidu tunduda arengut ümbritsevate praeguste tingimuste põhjal liiga kallis. Kuna nad mõistavad majandust, turutegureid ja tarbijaid, näevad need investorid tulevikus kasumlikkust.

Võib-olla olete näinud kohutavat vana hotelli suurepärasel maatükil muutumas elavaks kaubanduskeskuseks, kus büroohooned pumpavad omanikule märkimisväärseid üürimakse. Nende rahavoogude ja nüüdisväärtuse puudumisel spekuleerite mingil või teisel määral, olenemata sellest, mida te endale ütlete. Kui vajate ostu finantseerimiseks võlga, peate oma tagatiseks maksma kas nominaalvääringus olulist inflatsiooni. Teie kasuks võiksite sõltuda ka mingist väikese tõenäosusega sündmusest. 

Üürimine kui kinnisvarainvesteering

Raha teenimine üüri kogumisest on nii lihtne, et iga 6-aastane, kes on kunagi Monopoli mängu mänginud, saab siseelundite tasandil aru, kuidas põhitõed toimivad. Kui teil on maja, korterelamu, büroohoone, hotell või mõni muu kinnisvarainvesteering, võite küsida inimestelt üüri, et nad saaksid kinnistut või rajatist kasutada. 

Muidugi pole lihtne ja lihtne sama asi. Kui teile kuuluvad korterelamud või üürimajad, võite leida end tegelemas kõigega, alates katkistest tualettidest kuni metrilaboreid haldavate üürnikeni. Kui teile kuuluvad ribakeskused või büroohooned, peate võib-olla tegelema ettevõttega, mis rendib teid pankrotti. Kui teil on tööstuslaod, võite sattuda teie kinnisvara kasutanud üürnike tegevuse suhtes keskkonnauuringutele. Kui teil on mäluseadmed, võib muret tekitada vargus. Kinnisvarainvesteeringute üürimine pole selline, mille abil saaksite telefoni teel helistada ja eeldada, et kõik läheb hästi.

Ülemmäärade kasutamine investeeringute võrdlemiseks

Hea uudis on see, et on olemas tööriistu, mis muudavad potentsiaalsete kinnisvarainvesteeringute võrdlemise lihtsamaks. Üks neist, mis muutub teile hindamatuks kinnisvarast raha teenimisel, on spetsiaalne finantssuhe, mida nimetatakse kapitalisatsioonimääraks (ülempiiri määr). Ülemmäärad näitavad ärikinnisvarainvesteeringu tootlust. See võetakse aluseks vara saadavast netotulust.

Kui kinnisvara teenib 100 000 dollarit aastas ja müüb 1 000 000 dollari eest, jagaksite tulu (100 000 dollarit) hinnasildiga (1 000 000 dollarit) ja saaksite 0,1 ehk 10%. See tähendab, et kinnisvara ülemmäär on 10% või et teeniksite oma investeeringult eeldatava 10%, kui maksaksite kinnisvara eest täielikult sularahas ja võlgadeta.

Nii nagu aktsia on lõppkokkuvõttes väärt ainult selle diskonteeritud rahavoogude nüüdisväärtust, on kinnisvara lõppkokkuvõttes väärt kombinatsiooni:

  • Kasulikkus, mille kinnisvara oma omanikule loob
  • Selle genereeritud praegused netorahavood – makstud hinna suhtes

Renditulu kui ohutusvaru

Renditulu võib olla ohutusvaru, mis kaitseb teid majanduslanguse või kokkuvarisemise ajal. Teatud tüüpi kinnisvarainvesteeringud võivad selleks paremini sobida. Üürid ja üürid võivad olla suhteliselt ohutu sissetulek.

Tagasi meie varasema arutelu juurde – mis puudutab kinnisvarast raha teenimise väljakutseid -, võib kontorihooned tuua ühe näite. Tavaliselt hõlmavad need omadused pikka, mitmeaastast üürilepingut. Osta see õige hinnaga, õigel ajal, õige üürniku ja üürilepingu tähtajaga ning võite purjetada läbi kinnisvara kokkuvarisemise. Koguksite üle keskmise renditšekke, mille teilt rendileandvad ettevõtted peavad maksma – allkirjastatud rendilepingu tõttu – ka siis, kui mujal on madalamad hinnad. Saage valesti aru, ja teid võidakse lukustada madalama tootlusega kaua aega pärast turu taastumist.

Kinnisvaraäriga seotud raha

Kinnisvarainvesteeringutest raha teenimise viimane viis hõlmab eriteenuseid ja äritegevust. Kui teil on hotell, võite müüa tellitavaid filme oma külalistele. Kui teil on kontorihoone, võite teenida raha müügiautomaatidest ja parkimismajadest. Kui teil on autopesula, võite teenida raha ajajuhtimisega tolmuimejatest. 

Need investeeringud nõuavad peaaegu alati erialateadmisi. Näiteks veedavad mõned inimesed kogu oma karjääri spetsialiseerudes autopesulate kavandamisele, ehitamisele, omamisele ja käitamisele. Neile, kes tõusevad oma ala tippu ja mõistavad konkreetse turu nõtkeid, võib võimalus raha teenida olla lõputu.

Muud kinnisvarainvesteeringute ideed

Siiski on kinnisvaras muid investeerimisvõimalusi. Võite investeerida kinnisvarainvesteeringute usaldusfondidesse (REIT) .11 Avalikult kaubeldavad REITid emiteerivad aktsiaid ja nendega kaubeldakse börsil, samas kui eraviisiliselt hoitavad REITid või kaubeldavad REITid pole üheski börsis saadaval. Igasugused REIT-id keskenduvad kindlatele kinnisvaraturu sektoritele, nagu hooldekodud või kaubanduskeskused. Samuti on mitmeid börsil kaubeldavaid fonde (ETF) ja investeerimisfonde, mis on suunatud kinnisvarainvestorile investeerides REITidesse ja muudesse kinnisvarasektori investeeringutesse.

Tjen penge på investering i fast ejendom

Tjen penge på investering i fast ejendom

Når det kommer til at tjene penge på investering i fast ejendom, er der kun en håndfuld måder at gøre det på. Selvom begreberne er enkle at forstå, skal du ikke narre til at tro, at de let kan implementeres og udføres. En forståelse af det grundlæggende i fast ejendom kan hjælpe investorer med at arbejde for at maksimere deres indtjening. Ejendomme giver investorer en anden porteføljekategori, øger diversificering og kan begrænse risici, hvis de kontaktes korrekt.

Der er tre primære måder, som investorer potentielt kan tjene penge på fast ejendom:

  1. En stigning i ejendomsværdien
  2. Lejeindtægter opkrævet ved leasing af ejendommen til lejere
  3. Overskud genereret fra forretningsaktiviteter, der afhænger af fast ejendom

Der er selvfølgelig altid andre måder at direkte eller indirekte tjene på at investere i fast ejendom, såsom at lære at specialisere sig i mere esoteriske områder som skatterettighedscertifikater. Imidlertid tegner de tre ovennævnte punkter sig for et stort flertal af den passive indkomst – og ultimative formuer – der er skabt i ejendomsbranchen.

Ejendomsstigning i ejendomsværdi

For det første er det vigtigt, at du forstår, at ejendomsværdier ikke altid stiger. Denne mangel på aktivforøgelse kan blive smertefuldt tydelig i perioder som i slutningen af ​​1980’erne og begyndelsen af ​​1990’erne og i årene 2007-2009, da ejendomsmarkedet kollapsede. Faktisk slår ejendomsværdier i mange tilfælde sjældent til inflationen – stigningen i gennemsnitspriserne i en økonomi.

For eksempel, hvis du ejer en ejendom på $ 500.000 og inflationen er 3%, sælger din ejendom muligvis for $ 515.000 ($ 500.000 x 1,03%), men du er ikke rigere end du var sidste år. Det vil sige, at du stadig kan købe den samme mængde mælk, brød, ost, olie, benzin og andre varer (sandt, ost kan være nede i år og benzin op, men din levestandard vil være omtrent den samme). Årsagen er, at gevinsten på $ 15.000 ikke var reel. Det var nominelt og havde ingen reel indflydelse, fordi stigningen skyldtes den samlede inflation.

Inflation og investering i fast ejendom

Når inflationen sker, har en dollar mindre købekraft. Det sker, fordi regeringen er nødt til at skabe – udskrive – penge, når den bruger mere, end den indtager gennem skat. Alt andet lige over tid resulterer dette i, at hver eksisterende dollar mister værdi og bliver mindre værd, end det var tidligere.

En af måderne, hvorpå de klogeste ejendomsinvestorer kan tjene penge på fast ejendom, er at drage fordel af en situation, der ser ud til at dukke op hvert par årtier. De gør dette, når inflation forventes at overstige den nuværende rentesats på langfristet gæld. I disse tider kan du finde folk, der er villige til at spille ved at erhverve ejendomme, låne penge til at finansiere købet og derefter vente på, at inflationen øges.

Efterhånden som inflationen stiger, kan disse investorer afbetale pantene med dollars, der er langt mindre værd. Denne situation repræsenterer en overførsel fra sparere til debitorer. Du så mange ejendomsinvestorer tjene penge på denne måde i 1970’erne og begyndelsen af ​​1980’erne. Inflationen var ude af kontrol, indtil Paul Volcker Jr. – Federal Reserve-præsident mellem 1979 og 1987 – tog en 2×4 på ryggen og bragte den under kontrol ved drastisk at hæve renten.

Cyklisk justeret indkøbspris

Tricket er at købe, når cyklisk justerede cap-renter – afkastet på en ejendomsinvestering – er attraktive. Du køber, når du tror, ​​der er en specifik grund til, at et bestemt stykke fast ejendom en dag vil være mere værd, end den nuværende loftrente alene indikerer, at det skulle være.

F.eks. Kan ejendomsudviklere se på et projekt eller en udvikling, den økonomiske situation omkring projektet eller ejendomens pris og bestemme en fremtidig lejeindtægt til understøttelse af den aktuelle værdiansættelse. Den aktuelle værdi kan ellers virke for dyr baseret på nuværende forhold omkring udviklingen. Men fordi de forstår økonomi, markedsfaktorer og forbrugere, kan disse investorer se fremtidig rentabilitet.

Du har måske set et forfærdeligt gammelt hotel på et stort stykke jord blive omdannet til et travlt indkøbscenter med kontorbygninger, der pumper ud betydelige husleje til ejeren. Fravær af disse pengestrømme, nutidsværdi, spekulerer du i en eller anden grad, uanset hvad du fortæller dig selv. Du vil kræve enten betydelig inflation i den nominelle valuta – hvis du bruger gæld til at finansiere købet – for at redde dig. Du kan også stole på en slags begivenhed med lav sandsynlighed for at træne til din fordel. 

Leje som en ejendomsinvestering

At tjene penge på at indsamle husleje er så simpelt, at hver 6-årig, der nogensinde har spillet et spil Monopol, på et visceralt niveau forstår, hvordan det grundlæggende fungerer. Hvis du ejer et hus, lejlighedskompleks, kontorbygning, hotel eller anden investering i fast ejendom, kan du opkræve husleje for at give dem mulighed for at bruge ejendommen eller faciliteten. 

Selvfølgelig er enkelt og let ikke det samme. Hvis du ejer flerfamiliehuse eller lejehuse, kan du finde ud af, at du har at gøre med alt fra ødelagte toiletter til lejere, der driver meth-laboratorier. Hvis du ejer stripcentre eller kontorbygninger, skal du muligvis beskæftige dig med en virksomhed, der er lejet af dig, og som går konkurs. Hvis du ejer industrielle lagre, kan du blive udsat for miljøundersøgelser for de lejers handlinger, der brugte din ejendom. Hvis du ejer lagerenheder, kan tyveri være et problem. Udlejning af fast ejendom er ikke den type, du kan ringe til og forventer, at alt går godt.

Brug af Cap Rate til at sammenligne investeringer

Den gode nyhed er, at der er værktøjer til rådighed, der gør sammenligninger mellem potentielle ejendomsinvesteringer lettere. En af disse, som vil blive uvurderlig for dig på din søgen efter at tjene penge på fast ejendom, er en særlig finansiel ratio kaldet kapitaliseringsrente (cap rate). Cap-satser viser afkastet på en kommerciel ejendomsinvestering. Det tager sit grundlag af den nettoindkomst, ejendommen vil producere.

Hvis en ejendom tjener $ 100.000 om året og sælger for $ 1.000.000, dividerer du indtjeningen ($ 100.000) med prislappen ($ 1.000.000) og får 0,1 eller 10%. Det betyder, at loftets rente på ejendommen er 10%, eller at du ville tjene forventede 10% på din investering, hvis du betalte for fast ejendom helt kontant og uden gæld.

Ligesom en aktie i sidste ende kun er værdien nettoværdien af ​​dens diskonterede pengestrømme, er en ejendom i sidste ende en kombination værd:

  • Hjælpeprogrammet, som ejendommen genererer til sin ejer
  • De nuværende pengestrømme, det genererer, i forhold til den betalte pris

Lejeindtægter som en sikkerhedsmargin

Lejeindtægter kan være en sikkerhedsmargin, der beskytter dig under økonomiske afmatninger eller sammenbrud. Visse typer ejendomsinvesteringer kan være bedre egnet til dette formål. Leasing og leje kan være relativt sikker indkomst.

For at vende tilbage til vores tidligere diskussion – om udfordringerne ved at tjene penge på fast ejendom – kan kontorbygninger give en illustration. Disse ejendomme involverer typisk lange flerårige lejekontrakter. Køb en til den rigtige pris, på det rigtige tidspunkt og med den rigtige lejer og lejeperioden, så kan du sejle gennem et fast ejendomssammenbrud. Du vil indsamle lejekontrol over gennemsnittet, som de virksomheder, der leaser fra dig, skal stille – på grund af den leasingaftale, de underskrev – selv når lavere priser er tilgængelige andre steder. Gør det forkert, og du kan blive låst inde i sub-par afkast længe efter at markedet er kommet sig.

Penge fra fast ejendom

Den sidste måde at tjene penge på ejendomsinvesteringer indebærer specielle tjenester og forretningsaktiviteter. Hvis du ejer et hotel, kan du muligvis sælge on-demand-film til dine gæster. Hvis du ejer en kontorbygning, kan du tjene penge på salgsautomater og parkeringshuse. Hvis du ejer en bilvask, kan du tjene penge på tidsstyrede støvsugere. 

Disse investeringer kræver næsten altid viden om subspecialitet. Som et eksempel bruger nogle mennesker hele deres karriere på at specialisere sig i at designe, bygge, eje og betjene bilvask. For dem, der stiger til toppen af ​​deres felt og forstår indviklingen i et bestemt marked, kan muligheden for at tjene penge være uendelig.

Andre ideer til investering i fast ejendom

Der findes stadig andre investeringsmuligheder i fast ejendom. Du kan investere i investeringsforeninger (REIT) .11 Børsnoterede REIT’er udsteder aktier og handles på en børs, mens privatejede REIT’er eller ikke-handlede REIT’er ikke er tilgængelige på nogen børs. Alle typer REIT’er vil fokusere på bestemte sektorer på ejendomsmarkedet, såsom plejehjem eller indkøbscentre. Der er også flere børshandlede fonde (ETF’er) og gensidige fonde, der er målrettet mod ejendomsinvestoren ved at investere i REIT’er og andre investeringer i ejendomssektoren.

Печелене на пари от инвестиране в недвижими имоти

Печелене на пари от инвестиране в недвижими имоти

Когато става въпрос за печелене на пари от инвестиране в недвижими имоти, има само няколко начина да го направите. Въпреки че понятията са лесни за разбиране, не се заблуждавайте, че могат лесно да бъдат приложени и изпълнени. Разбирането на основите на недвижимите имоти може да помогне на инвеститорите да работят за увеличаване на печалбите си. Недвижимите имоти предоставят на инвеститорите друг клас портфейлни активи, увеличават диверсификацията и могат да ограничат рисковете, ако се подхожда правилно.

Има три основни начина, по които инвеститорите могат потенциално да правят пари от недвижими имоти:

  1. Увеличение на стойността на имота
  2. Доход от наем, събран чрез отдаване на имота под наем на наематели
  3. Печалби, генерирани от бизнес дейност, която зависи от недвижимия имот

Разбира се, винаги има и други начини за пряка или непряка печалба от инвестиции в недвижими имоти, като например да се научите да се специализирате в по-езотерични области като удостоверения за задържане на данъци. Въпреки това, трите елемента, изброени по-горе, представляват огромно мнозинство от пасивния доход – и крайното богатство -, постигнато в индустрията за недвижими имоти.

Увеличение на стойността на недвижимите имоти

Първо, важно е да разберете, че стойностите на свойствата не винаги се увеличават. Тази липса на увеличение на активите може да стане болезнено очевидна през периоди като края на 80-те и началото на 90-те години и годините 2007-2009, когато пазарът на недвижими имоти се срина. Всъщност в много случаи стойностите на имотите рядко побеждават инфлацията – увеличението на средните цени в една икономика.

Например, ако притежавате имот на стойност 500 000 долара и инфлацията е 3%, имотът ви може да се продаде за 515 000 долара (500 000 долара х 1,03%), но вие не сте по-богати от миналата година. Тоест, все още можете да купувате същото количество мляко, хляб, сирене, масло, бензин и други стоки (вярно, сиренето може да е намаляло тази година, а бензинът да е по-висок, но стандартът ви на живот би останал приблизително същият). Причината е, че печалбата от $ 15 000 не беше реална. То беше номинално и нямаше реално въздействие, тъй като увеличението се дължи на общата инфлация.

Инфлация и инвестиране в недвижими имоти

Когато се случи инфлация, доларът има по-малка покупателна способност. Това се случва, защото правителството трябва да създава – печата – пари, когато харчи повече, отколкото приема чрез данъци. Всички останали равни, с течение на времето, това води до загуба на стойност на всеки съществуващ долар и става по-малко на стойност, отколкото е било в миналото.

Един от начините, по който най-умните инвеститори в недвижими имоти могат да спечелят пари в недвижими имоти, е да се възползват от ситуация, която изглежда се появява на всеки няколко десетилетия. Те правят това, когато се прогнозира инфлацията да надвишава текущия лихвен процент на дългосрочния дълг. По това време може да намерите хора, желаещи да залагате, като придобиете имоти, вземете пари назаем за финансиране на покупката и след това изчакате нарастването на инфлацията.

С покачването на инфлацията тези инвеститори могат да изплатят ипотеките с долари, които струват далеч по-малко. Тази ситуация представлява прехвърляне от вложители към длъжници. Видяхте много инвеститори в недвижими имоти да печелят пари по този начин през 70-те и началото на 80-те години. Инфлацията излизаше извън контрол, докато Пол Волкър-младши – президент на Федералния резерв между 1979 и 1987 г. – взе 2х4 на гърба си и го постави под контрол чрез драстично повишаване на лихвените проценти.

Циклично коригирани покупки с лимит

Номерът е да купувате, когато циклично коригираните лимити – процентът на възвръщаемост на инвестицията в недвижими имоти – са привлекателни. Купувате, когато смятате, че има конкретна причина, поради която даден имот някой ден ще струва повече, отколкото настоящият лимит показва, че трябва да бъде.

Например, разработчиците на недвижими имоти могат да разгледат проект или разработка, икономическата ситуация около този проект или цената на имота и да определят бъдещ доход от наем в подкрепа на текущата оценка. В противен случай настоящата стойност може да изглежда твърде скъпа въз основа на настоящите условия около разработката. Тъй като обаче разбират икономиката, пазарните фактори и потребителите, тези инвеститори могат да видят бъдеща рентабилност.

Може да сте виждали ужасен стар хотел на страхотно парче земя, превърнат в оживен търговски център с офис сгради, изпомпващи значителни наеми за собственика. Липсвайки тези парични потоци, нетна настояща стойност, вие спекулирате до известна степен, независимо какво си казвате. Ще ви е необходима или значителна инфлация в номиналната валута – ако използвате дълг за финансиране на покупката -, за да ви спаси. Можете също така да разчитате на някакво събитие с ниска вероятност, което да работи във ваша полза. 

Наем като инвестиция в недвижими имоти

Печеленето на пари от събиране на наем е толкова просто, че всяко 6-годишно дете, което някога е играло игра на Монопол, разбира на висцерално ниво как работят основите. Ако притежавате къща, жилищна сграда, офис сграда, хотел или друга инвестиция в недвижими имоти, можете да таксувате хората под наем, за да им позволите да използват имота или съоръжението. 

Разбира се, просто и лесно не са едно и също нещо. Ако притежавате жилищни сгради или къщи под наем, може да се окажете, че се справяте с всичко – от счупени тоалетни до наематели, работещи в лаборатории за мет. Ако притежавате молове или офис сгради, може да се наложи да се справите с бизнес, отдаден под наем от вас в несъстоятелност. Ако притежавате индустриални складове, може да се окажете пред екологични разследвания за действията на наемателите, използвали имота ви. Ако притежавате единици за съхранение, кражбата може да бъде проблем. Инвестициите в недвижими имоти под наем не са от типа, в който можете да се обадите и да очаквате всичко да върви добре.

Използване на лимит за сравнение на инвестициите

Добрата новина е, че има налични инструменти, които улесняват сравнението между потенциалните инвестиции в недвижими имоти. Един от тях, който ще стане безценен за вас в стремежа ви да печелите пари от недвижими имоти, е специален финансов коефициент, наречен процент на капитализация (cap rate). Ограничителните проценти показват нормата на възвръщаемост на търговска инвестиция в недвижими имоти. Тя се основава на нетния доход, който ще произведе имуществото.

Ако даден имот печели 100 000 щатски долара годишно и се продава за 1 000 000 щатски долара, ще разделите печалбата (100 000 долара) на цената (1 000 000 щатски долара) и ще получите 0,1 или 10%. Това означава, че процентът на ограничение на имота е 10%, или че бихте спечелили очаквани 10% от вашата инвестиция, ако сте платили за недвижимия имот изцяло в брой и без дълг.

Точно както запасът в крайна сметка струва само нетната настояща стойност на своите дисконтирани парични потоци, недвижимият имот в крайна сметка си струва комбинация от:

  • Помощната програма, която собствеността генерира за собственика си
  • Нетните настоящи парични потоци, които генерира – спрямо платената цена

Доход от наем като граница на безопасност

Доходът от наем може да бъде марж на безопасност, който ви предпазва по време на икономически спад или срив. Някои видове инвестиции в недвижими имоти може да са по-подходящи за тази цел. Наемите и наемите могат да бъдат относително безопасен доход.

За да се върнем към предишната ни дискусия – за предизвикателствата при печеленето на пари от недвижими имоти – офис сградите могат да дадат една илюстрация. Обикновено тези имоти включват дългосрочни, многогодишни наеми. Купете такъв на точната цена, в точното време и с подходящия наемател и падеж на лизинг и можете да плавате през колапс на недвижими имоти. Ще събирате чекове за наем над средния, които компаниите, наемащи от вас, трябва да предоставят все още – поради подписания от тях договор за лизинг, дори когато другаде са налични по-ниски цени. Разберете го погрешно и бихте могли да бъдете заключени при доходност под номинала дълго след възстановяването на пазара.

Пари от бизнес операции с недвижими имоти

Последният начин за печелене на пари от инвестиции в недвижими имоти включва специални услуги и бизнес дейности. Ако притежавате хотел, може да продавате филми по заявка на гостите си. Ако притежавате офис сграда, може да печелите пари от автомати и гаражи. Ако притежавате автомивка, може да печелите пари от контролирани от времето прахосмукачки. 

Тези инвестиции почти винаги изискват знания за под-специалност. Като пример, някои хора прекарват цялата си кариера, специализирайки се в проектирането, изграждането, притежаването и експлоатацията на автомивки. За тези, които се издигат на върха на своята област и разбират тънкостите на определен пазар, възможността да печелите пари може да бъде безкрайна.

Други идеи за инвестиции в недвижими имоти

И все пак съществуват други възможности за инвестиции в недвижими имоти. Можете да инвестирате в тръстове за инвестиции в недвижими имоти (АДСИЦ) .11 Публично търгуваните АДСИЦ издават акции и се търгуват на борса, докато частни АДСИЦ или нетъргувани АДСИЦ не са налични на нито една борса. Всички видове REIT ще се фокусират върху определени сектори на пазара на недвижими имоти, като домове за възрастни хора или търговски центрове. Има и няколко борсово търгувани фонда (ETF) и взаимни фондове, които са насочени към инвеститора в недвижими имоти, като инвестират в REIT и други инвестиции в сектора на недвижимите имоти.

להרוויח כסף מהשקעות נדל”ן

להרוויח כסף מהשקעות נדל"ן

בכל הנוגע להרוויח כסף בהשקעות נדל”ן, יש רק קומץ דרכים לעשות זאת. למרות שהמושגים פשוטים להבנה, אל תטעו לחשוב שניתן ליישם אותם ולבצע אותם בקלות. הבנה של יסודות הנדל”ן יכולה לעזור למשקיעים לעבוד כדי למקסם את הרווחים שלהם. נדל”ן מעניק למשקיעים סוג נכסים נוסף בתיק, מגדיל את הפיזור ויכול להגביל את הסיכונים אם ניגשים אליו נכון.

ישנן שלוש דרכים עיקריות שמשקיעים עשויים להרוויח כסף מנדל”ן:

  1. עליית ערך הנכס
  2. הכנסות משכירות הנגבות על ידי השכרת הנכס לדיירים
  3. רווחים המופקים מפעילות עסקית התלויה בנדל”ן

כמובן שתמיד ישנן דרכים אחרות להרוויח באופן ישיר או עקיף מהשקעות נדל”ן, כמו למשל ללמוד להתמחות בתחומים אזוטריים יותר כמו תעודות שעבוד מס. עם זאת, שלושת הפריטים המפורטים לעיל מהווים רוב מוחלט מההכנסה הפסיבית – וההון האולטימטיבי – שנעשו בענף הנדל”ן.

עליית ערך הנדל”ן

ראשית, חשוב שתבין שערכי הנכס לא תמיד עולים. היעדר גידול בנכסים זה יכול להתבטא עד כאב בתקופות כמו סוף שנות השמונים וראשית שנות התשעים, ובשנים 2007-2009 כשקרס שוק הנדל”ן. למעשה, במקרים רבים, ערכי הנכסים לעיתים רחוקות מנצחים את האינפלציה – עליית המחירים הממוצעים בכלכלה.

לדוגמה, אם אתה הבעלים של נכס של 500,000 $ והאינפלציה היא 3%, הנכס שלך עשוי להימכר ב -515,000 $ (500,000 $ x 1.03%), אבל אתה לא עשיר יותר מאשר בשנה שעברה. כלומר, אתה עדיין יכול לקנות אותה כמות של חלב, לחם, גבינה, נפט, בנזין וסחורות אחרות (נכון, הגבינה עשויה להיות נמוכה יותר השנה ובנזין עולה, אך רמת החיים שלך תישאר זהה בערך). הסיבה היא שהרווח של 15,000 $ לא היה אמיתי. זה היה סמלי ולא הייתה לו השפעה ממשית מכיוון שהעלייה נבעה מהאינפלציה הכוללת.

אינפלציה והשקעות נדל”ן

כאשר האינפלציה מתרחשת, לדולר יש פחות כוח קנייה. זה קורה מכיוון שהממשלה צריכה ליצור – להדפיס – כסף כשהיא מוציאה יותר ממה שהיא לוקחת באמצעות מיסים. כל השאר שווה, לאורך זמן, התוצאה היא שכל דולר קיים יאבד ערך והיה שווה פחות ממה שהיה בעבר.

אחת הדרכים בהן משקיעי הנדל”ן החביבים ביותר יכולים להרוויח כסף בנדל”ן היא לנצל מצב שנראה כי הוא צץ מדי כמה עשורים. הם עושים זאת כאשר האינפלציה צפויה לחרוג משיעור הריבית הנוכחי של חוב ארוך טווח. בתקופות אלה אתה עלול למצוא אנשים שמוכנים להמר על ידי רכישת נכסים, הלוואת כסף למימון הרכישה ואז ממתינים לאינפלציה שתגבר.

ככל שהאינפלציה מטפסת, משקיעים אלה יכולים לשלם את המשכנתא בדולרים ששווים הרבה פחות. מצב זה מייצג העברה מחוסכים לחייבים. ראית הרבה משקיעי נדל”ן מרוויחים כסף בדרך זו בשנות השבעים ותחילת שנות השמונים. האינפלציה יצאה משליטה עד שפול וולקר הבן – נשיא הפדרל ריזרב בין 1979 ל -1987 – לקח 2×4 בגבו והביא אותו לשליטה על ידי העלאת הריבית בצורה דרסטית.

רכישות בשיעור מכסה מותאם מחזורית

החוכמה היא לקנות כאשר שיעורי המכסה המתואמים במחזוריות – שיעור התשואה על השקעת נדל”ן – הם אטרקטיביים. אתה קונה כשאתה חושב שיש סיבה ספציפית שמקרקעין מסוימים יהיה מתישהו שווה יותר משיעור הכובע הנוכחי בלבד מצביע על כך שהוא אמור להיות.

לדוגמא, יזמי נדל”ן יכולים להסתכל על פרויקט או פיתוח, על המצב הכלכלי סביב אותו פרויקט או על מחיר הנכס ולקבוע הכנסה עתידית מדמי שכירות לתמיכה בהערכת השווי הנוכחי. הערך הנוכחי עשוי להיראות יקר מדי על סמך התנאים הנוכחיים סביב הפיתוח. עם זאת, מכיוון שהם מבינים בכלכלה, בגורמי שוק ובצרכנים, משקיעים אלה יכולים לראות רווחיות עתידית.

יתכן שראיתם מלון ישן ונורא על שטח אדמה נהדר הופך למרכז קניות שוקק עם בנייני משרדים המשאירים דמי שכירות לא מבוטלים עבור הבעלים. נעדר תזרים מזומנים, ערך נוכחי נקי, אתה משער במידה זו או אחרת, לא משנה מה תגיד לעצמך. תדרוש אינפלציה משמעותית במטבע הנקוב – אם אתה משתמש בחובות למימון הרכישה – כדי לחלץ אותך. אתה יכול גם להיות תלוי באיזה אירוע בהסתברות נמוכה יסתדר לטובתך. 

השכרה כהשקעת נדל”ן

להרוויח כסף מגביית שכר דירה כל כך פשוט שכל ילד בן 6 שאי פעם שיחק משחק של מונופול מבין ברמה הקרבית כיצד פועלים היסודות. אם אתה הבעלים של בית, בניין דירות, בניין משרדים, מלון או כל השקעה אחרת בנדל”ן, אתה יכול לגבות דמי שכירות כדי לאפשר להם להשתמש בנכס או במתקן. 

כמובן, פשוט וקל הם לא אותו דבר. אם אתה הבעלים של בנייני דירות או בתים להשכרה, אתה עלול למצוא את עצמך מתמודד עם כל דבר, החל משירותים שבורים ועד דיירים המפעילים מעבדות מתכת. אם אתה הבעלים של קניונים חשובים או בנייני משרדים, ייתכן שתצטרך להתמודד עם עסק שהושכר ממך פושט רגל. אם אתה הבעלים של מחסנים תעשייתיים, אתה עלול למצוא את עצמך עומד בפני חקירות סביבתיות בגין פעולות הדיירים שהשתמשו בנכס שלך. אם ברשותך יחידות אחסון, גניבה עלולה להדאיג. השקעות נדל”ן להשכרה אינן מהסוג אליו תוכלו להתקשר ולצפות שהכל ילך כשורה.

שימוש בשיעור שווי להשוואת השקעות

החדשות הטובות הן שיש כלים זמינים שמקלים על השוואה בין השקעות נדל”ן פוטנציאליות. אחד מאלה, שיהפוך אתכם לא יסולא בפז עבורכם במסעכם להרוויח כסף מנדל”ן, הוא יחס פיננסי מיוחד הנקרא שיעור היוון (שיעור ההיוון). שיעורי המכסה מראים את שיעור התשואה על השקעה בנדל”ן מסחרי. זה לוקח את הבסיס מההכנסה נטו שהנכס יפיק.

אם נכס מרוויח 100,000 דולר לשנה ונמכר תמורת 1,000,000 $, היית מחלק את הרווחים (100,000 $) לפי תג המחיר (1,000,000 $) ומקבל 0.1, או 10%. פירוש הדבר ששיעור המכסה של הנכס הוא 10%, או שהיית מרוויח 10% צפוי על ההשקעה שלך אם תשלם עבור הנדל”ן במזומן ובלי שום חוב.

כמו שמניות שוות בסופו של דבר רק את הערך הנוכחי הנקי של תזרימי המזומנים המוזלים שלה, נדל”ן שווה בסופו של דבר שילוב של:

  • כלי השירות שהנכס מייצר עבור בעליו
  • תזרימי המזומנים הנוכחיים נטו שהוא מייצר – יחסית למחיר ששולם

הכנסות משכירות כשול בטיחות

הכנסות משכירות יכולות להיות שולי בטיחות המגנות עליכם בזמן נפילות או קריסות כלכליות. סוגים מסוימים של השקעות נדל”ן יתאימו יותר למטרה זו. שכירות ושכירות יכולים להיות הכנסה בטוחה יחסית.

כדי לחזור לדיון הקודם שלנו – על האתגרים להרוויח כסף מנדל”ן – בנייני משרדים יכולים לספק המחשה אחת. בדרך כלל נכסים אלה כרוכים בשכירות ארוכת שנים. קנו אחד במחיר הנכון, בזמן הנכון, ועם השוכר הנכון ובגרות החכירה, ותוכלו להפליג בקריסת נדל”ן. היית אוסף צ’קים להשכרה מעל הממוצע שהחברות המשכירות ממך צריכות לספק עדיין – בשל הסכם השכירות שעליו חתמו – גם כאשר תעריפים נמוכים יותר זמינים במקומות אחרים. שגיאה, עם זאת, ואתה יכול להיות נעול בתשואות נמוכות הרבה אחרי שהשוק התאושש.

כסף מפעילות עסקית נדל”ן

הדרך הסופית להרוויח כסף מהשקעות נדל”ן כוללת שירותים מיוחדים ופעילות עסקית. אם אתה בעל בית מלון, אתה יכול למכור סרטים לפי דרישה לאורחים שלך. אם אתה הבעלים של בניין משרדים, אתה עשוי להרוויח כסף ממכונות אוטומטיות וממוסכי חניה. אם אתה הבעלים של שטיפת מכוניות, אתה עשוי להרוויח כסף משואבי אבק מבוקרים בזמן. 

השקעות אלה דורשות כמעט תמיד ידע בתת-התמחות. כדוגמה, יש אנשים שמבלים את כל הקריירה שלהם בהתמחות בתכנון, בנייה, בעלות ותפעול שטיפות רכב. למי שעולה לראש תחומו ומבין את המורכבויות של שוק מסוים, ההזדמנות להרוויח כסף יכולה להיות אינסופית.

רעיונות אחרים להשקעות נדל”ן

ובכל זאת, קיימות אפשרויות השקעה אחרות בנדל”ן. אתה יכול להשקיע בנאמני השקעות נדל”ן (REIT) .11 REITs הנסחרות בציבור מניות ונסחרות בבורסה, בעוד ש- REITs בבעלות פרטית או REIT שלא נסחרות אינם זמינים בשום בורסה. כל סוגי ה- REIT יתמקדו בסקטורים מסוימים בשוק הנדל”ן, כגון בתי אבות או קניונים. ישנן גם כמה קרנות סל (ETF) וקרנות נאמנות הממוקדות למשקיע הנדל”ן על ידי השקעה ב- REIT והשקעות אחרות בתחום הנדל”ן.

Gayrimenkul Yatırımından Para Kazanmak

Gayrimenkul Yatırımından Para Kazanmak

Emlak yatırımında para kazanmak söz konusu olduğunda, bunu yapmanın sadece birkaç yolu vardır. Kavramların anlaşılması basit olsa da, kolayca uygulanabileceklerini ve uygulanabileceklerini düşünmeye aldanmayın. Gayrimenkulün temellerini anlamak, yatırımcıların kazançlarını en üst düzeye çıkarmak için çalışmalarına yardımcı olabilir. Gayrimenkul, yatırımcılara başka bir portföy varlık sınıfı verir, çeşitliliği artırır ve doğru yaklaşıldığında riskleri sınırlayabilir.

Yatırımcıların emlaktan potansiyel olarak para kazanabilmesinin üç ana yolu vardır:

  1. Mülk değerinde artış
  2. Mülkün kiracılara kiralanmasıyla toplanan kira geliri
  3. Gayrimenkule bağlı ticari faaliyetten elde edilen karlar

Tabii ki, emlak yatırımlarından doğrudan veya dolaylı olarak kâr etmenin her zaman başka yolları vardır, örneğin vergi haciz sertifikaları gibi daha ezoterik alanlarda uzmanlaşmayı öğrenmek gibi. Bununla birlikte, yukarıda listelenen üç madde, gayrimenkul sektöründe elde edilen pasif gelirin ve nihai servetin büyük çoğunluğunu oluşturmaktadır.

Gayrimenkul Değerinde Gayrimenkul Artışı

Öncelikle, mülk değerlerinin her zaman artmadığını anlamanız önemlidir. Varlık artışındaki bu eksiklik, 1980’lerin sonu ve 1990’ların başı gibi dönemlerde ve emlak piyasasının çöktüğü 2007-2009 yıllarında acı verici bir şekilde ortaya çıkabilir. Aslında, çoğu durumda, emlak değerleri enflasyonu nadiren yener – bir ekonomide ortalama fiyatlardaki artış.

Örneğin, 500.000 $ ‘lık bir mülkünüz varsa ve enflasyon% 3 ise, mülkünüz 515.000 $’ a (500.000 $ x% 1.03) satılabilir, ancak geçen yıl olduğundan daha zengin değilsiniz. Yani, yine de aynı miktarda süt, ekmek, peynir, yağ, benzin ve diğer emtiaları satın alabilirsiniz (doğru, peynir bu yıl düşebilir ve benzin artabilir, ancak yaşam standardınız aşağı yukarı aynı kalır). Bunun nedeni, 15.000 $ ‘lık kazancın gerçek olmamasıdır. Bu nominaldi ve gerçek bir etkisi yoktu çünkü artış genel enflasyondan kaynaklanıyordu.

Enflasyon ve Gayrimenkul Yatırımları

Enflasyon olduğunda, bir doların satın alma gücü daha azdır. Bunun nedeni, hükümetin vergilerle aldığından daha fazlasını harcadığında para yaratmak – basmak – zorunda olmasıdır. Diğer her şey eşit, zamanla bu, mevcut her doların değer kaybetmesine ve geçmişte olduğundan daha az değer kazanmasına neden olur.

En bilgili gayrimenkul yatırımcılarının gayrimenkulde para kazanabilmesinin yollarından biri, birkaç on yılda bir ortaya çıkan bir durumdan yararlanmaktır. Bunu, enflasyonun uzun vadeli borcun mevcut faiz oranını aşması öngörüldüğünde yaparlar. Bu zamanlarda, mülk edinerek, satın almayı finanse etmek için borç para alarak ve ardından enflasyonun artmasını bekleyerek kumar oynamaya istekli insanlar bulabilirsiniz.

Enflasyon yükseldikçe, bu yatırımcılar ipotekleri çok daha düşük değerli dolarlarla ödeyebilirler. Bu durum tasarruf sahiplerinden borçlulara bir geçişi temsil ediyor. 1970’lerde ve 1980’lerin başında birçok gayrimenkul yatırımcısının bu şekilde para kazandığını gördünüz. Enflasyon, 1979 ile 1987 yılları arasında Federal Rezerv başkanı olan Paul Volcker Jr., 2×4’ü arkasına alıp faiz oranlarını büyük ölçüde yükselterek kontrol altına alana kadar kontrolden çıkıyordu.

Döngüsel Olarak Ayarlanmış Üst Oran Satın Alımları

İşin püf noktası, döngüsel olarak ayarlanmış tavan oranları – bir gayrimenkul yatırımının getiri oranı – cazip olduğunda satın almaktır. Belirli bir gayrimenkul parçasının bir gün tek başına mevcut tavan oranının olması gerektiğini gösterdiğinden daha değerli olmasının belirli bir nedeni olduğunu düşündüğünüzde satın alırsınız.

Örneğin, emlak geliştiricileri bir projeye veya gelişmeye, o proje etrafındaki ekonomik duruma veya mülkün fiyatına bakabilir ve mevcut değerlemeyi desteklemek için gelecekteki bir kira geliri belirleyebilir. Mevcut değer, aksi takdirde geliştirmeyi çevreleyen mevcut koşullara bağlı olarak çok pahalı görünebilir. Bununla birlikte, ekonomiyi, piyasa faktörlerini ve tüketicileri anladıkları için, bu yatırımcılar gelecekteki karlılığı görebilirler.

Büyük bir arazi üzerinde eski ve korkunç bir otelin, ofis binalarının sahibi için hatırı sayılır kira pompaladığı hareketli bir alışveriş merkezine dönüştüğünü görmüş olabilirsiniz. Bu nakit akışları, net bugünkü değer olmadan, kendinize ne söylerseniz söyleyin, bir dereceye kadar spekülasyon yapıyorsunuz. Sizi kurtarmak için ya satın alma işlemini finanse etmek için borç kullanıyorsanız – nominal para biriminde önemli bir enflasyona ihtiyacınız olacak. Ayrıca, sizin lehinize sonuçlanması için bir tür düşük olasılıklı olaya da güvenebilirsiniz. 

Gayrimenkul Yatırımı Olarak Kiralama

Kira toplamaktan para kazanmak o kadar basit ki, şimdiye kadar bir Monopoly oyunu oynamış her 6 yaşındaki çocuk, temel bilgilerin nasıl işlediğini içgüdüsel bir düzeyde anlıyor. Bir ev, apartman binası, ofis binası, otel veya başka herhangi bir gayrimenkul yatırımınız varsa, mülkü veya tesisi kullanmalarına izin vermek için insanlardan kira talep edebilirsiniz. 

Elbette basit ve kolay aynı şey değil. Apartman binalarınız veya kiralık evleriniz varsa, kendinizi bozuk tuvaletlerden metamfetamin laboratuvarı çalıştıran kiracılara kadar her şeyle uğraşırken bulabilirsiniz. Sokak alışveriş merkezlerine veya ofis binalarına sahipseniz, iflas etmekten kiralanan bir işle uğraşmanız gerekebilir. Endüstriyel depolarınız varsa, kendinizi mülkünüzü kullanan kiracıların eylemleri için çevresel araştırmalarla karşı karşıya bulabilirsiniz. Depolama birimleriniz varsa, hırsızlık bir endişe kaynağı olabilir. Kiralık emlak yatırımları, telefonla arayabileceğiniz ve her şeyin yolunda gitmesini bekleyebileceğiniz türden değildir.

Yatırımları Karşılaştırmak için Sınır Oranını Kullanma

İyi haber şu ki, potansiyel gayrimenkul yatırımları arasında karşılaştırma yapmayı kolaylaştıran araçlar mevcut. Gayrimenkulden para kazanma arayışınızda sizin için paha biçilmez hale gelecek bunlardan biri de kapitalizasyon oranı (kaporta oranı) adı verilen özel bir finansal orandır. Sınır oranları, ticari bir gayrimenkul yatırımının getiri oranını gösterir. Temeli, mülkün üreteceği net gelirden alır.

Bir mülk yılda 100.000 $ kazanır ve 1.000.000 $ ‘a satarsa, kazancı (100.000 $) fiyat etiketine (1.000.000 $) böler ve 0.1 veya% 10 elde edersiniz. Bu, mülkün tavan oranının% 10 olduğu veya gayrimenkul için tamamen nakit olarak ve borçsuz ödeme yaparsanız yatırımınızdan beklenen% 10’luk bir kazanç elde edeceğiniz anlamına gelir.

Bir hisse senedinin nihayetinde sadece indirgenmiş nakit akışlarının net bugünkü değerine değer olması gibi, bir gayrimenkul de sonuçta aşağıdakilerin bir kombinasyonuna değerdir:

  • Mülkün sahibi için ürettiği yardımcı program
  • Ödenen fiyata göre ürettiği şimdiki net nakit akışları

Güvenlik Marjı Olarak Kira Geliri

Kira geliri, ekonomik gerileme veya çöküşler sırasında sizi koruyan bir güvenlik payı olabilir. Bazı emlak yatırımları bu amaç için daha uygun olabilir. Kiralamalar ve kiralar nispeten güvenli bir gelir olabilir.

Emlaktan para kazanmanın zorlukları hakkındaki önceki tartışmamıza geri dönersek, ofis binaları bir örnek verebilir. Tipik olarak bu özellikler uzun, çok yıllı kiralamaları içerir. Doğru fiyata, doğru zamanda ve doğru kiracı ve kira vadesi ile bir tane satın alın ve bir gayrimenkul çöküşüne yelken açabilirsiniz. Sizden kiralayan şirketlerin – imzaladıkları kira sözleşmesi nedeniyle – başka yerlerde daha düşük oranlar olsa bile, yine de sağlamak zorunda oldukları ortalamanın üzerinde kira çeklerini toplarsınız. Yine de yanlış anlarsanız, piyasa düzeldikten çok sonra bile düşük getirilerde kilitli kalabilirsiniz.

Gayrimenkul İş Faaliyetlerinden Gelen Para

Gayrimenkul yatırımlarından para kazanmanın son yolu, özel hizmetler ve ticari faaliyetlerdir. Bir oteliniz varsa, misafirlerinize isteğe bağlı filmler satabilirsiniz. Bir ofis binanız varsa, otomatlardan ve otoparklardan para kazanabilirsiniz. Bir araba yıkayıcınız varsa, zaman kontrollü elektrikli süpürgelerden para kazanabilirsiniz. 

Bu yatırımlar neredeyse her zaman yan uzmanlık bilgisi gerektirir. Örnek olarak, bazı insanlar tüm kariyerlerini araba yıkama tesislerini tasarlamak, inşa etmek, sahip olmak ve işletmek konusunda uzmanlaşarak geçirirler. Alanının zirvesine yükselen ve belirli bir pazarın inceliklerini anlayanlar için para kazanma fırsatı sonsuz olabilir.

Diğer Gayrimenkul Yatırım Fikirleri

Yine de gayrimenkulde başka yatırım fırsatları mevcuttur. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarına (GYO) yatırım yapabilirsiniz. 11 Halka Açık GYO’lar hisse çıkarır ve bir borsada işlem görür, özel GYO’lar veya işlem görmeyen GYO’lar herhangi bir borsada yoktur. Her tür GYO, bakım evleri veya alışveriş merkezleri gibi emlak piyasasının belirli sektörlerine odaklanacaktır. Gayrimenkul sektöründeki GYO’lara ve diğer yatırımlara yatırım yaparak gayrimenkul yatırımcısını hedefleyen birkaç borsa yatırım fonları (ETF’ler) ve yatırım fonları da vardır.

Ansaita rahaa kiinteistösijoituksesta

Ansaita rahaa kiinteistösijoituksesta

Rahan ansaitsemiseen kiinteistösijoituksissa on vain muutamia tapoja tehdä se. Vaikka käsitteet ovat helposti ymmärrettäviä, älä hämää ajatellen, että ne voidaan helposti toteuttaa ja toteuttaa. Kiinteistöjen perusteiden ymmärtäminen voi auttaa sijoittajia maksimoimaan tulonsa. Kiinteistöt antavat sijoittajille toisen salkun omaisuusluokan, lisää hajauttamista ja voi rajoittaa riskejä, jos niihin lähestytään oikein.

Sijoittajat voisivat ansaita rahaa kiinteistöistä kolmella tavalla:

  1. Omaisuuden arvon kasvu
  2. Vuokratulot kerätään vuokraamalla kiinteistö vuokralaisille
  3. Kiinteistöstä riippuvainen liiketoiminnasta saatu voitto

Tietenkin on aina olemassa muita tapoja hyötyä suoraan tai epäsuorasti kiinteistösijoituksista, kuten oppia erikoistumaan esoteerisemmille alueille, kuten verovakuutustodistuksille. Edellä luetellut kolme erää muodostavat kuitenkin valtaosan kiinteistöalalla saaduista passiivisista tuloista – ja lopullisista omaisuuksista.

Kiinteistöjen omaisuuden arvon kasvu

Ensinnäkin on tärkeää, että ymmärrät, että ominaisuusarvot eivät aina kasva. Tämä omaisuuden kasvun puute voi ilmetä tuskallisesti 1980-luvun lopun ja 1990-luvun alkupuolen aikana sekä vuosina 2007–2009, jolloin kiinteistömarkkinat romahtivat. Itse asiassa kiinteistöjen arvot eivät useinkaan ylitä inflaatiota – talouden keskihintojen nousu.

Esimerkiksi, jos omistat 500 000 dollarin kiinteistön ja inflaatio on 3%, omaisuutesi saattaa myydä 515 000 dollaria (500 000 dollaria x 1,03%), mutta et ole rikkaampi kuin viime vuonna. Toisin sanoen voit silti ostaa saman määrän maitoa, leipää, juustoa, öljyä, bensiiniä ja muita hyödykkeitä (totta, juusto voi olla laskenut tänä vuonna ja bensiini ylöspäin, mutta elintasosi pysyisi suunnilleen samana). Syynä on, että 15 000 dollarin voitto ei ollut todellinen. Se oli nimellistä eikä sillä ollut todellista vaikutusta, koska kasvu johtui yleisestä inflaatiosta.

Inflaatio ja kiinteistösijoitus

Kun inflaatio tapahtuu, dollarilla on vähemmän ostovoimaa. Se tapahtuu, koska hallituksen on luotava – tulostettava – rahaa, kun se käyttää enemmän kuin verojen kautta kuluttaa. Kaiken muun verran ajan myötä tämä johtaa siihen, että jokainen nykyinen dollari menettää arvonsa ja tulee arvoltaan vähemmän kuin se oli aiemmin.

Yksi tavoista, joilla säästävimmät kiinteistösijoittajat voivat ansaita rahaa kiinteistöissä, on hyödyntää tilannetta, joka näyttää kasvavan muutaman vuosikymmenen välein. He tekevät tämän, kun inflaation ennustetaan ylittävän pitkäaikaisen velan nykyisen koron. Näinä aikoina saatat löytää ihmisiä, jotka ovat halukkaita pelaamaan hankkimalla kiinteistöjä, ottamalla rahaa rahoittamaan ostoa ja odottamaan sitten inflaation nousua.

Inflaation noustessa nämä sijoittajat voivat maksaa asuntolainat dollareilla, joiden arvo on paljon pienempi. Tämä tilanne edustaa siirtämistä säästäjiltä velallisille. Näit paljon kiinteistösijoittajia ansaitsevan rahaa tällä tavalla 1970-luvulla ja 1980-luvun alussa. Inflaatio oli hallitsemattomasti hallittavissa, kunnes Paul Volcker Jr. – keskuspankin presidentti vuosina 1979-1987 – otti 2×4: n selälleen ja toi sen hallintaan korottamalla rajusti korkoja.

Syklisesti oikaistu korkokannan osto

Temppu on ostaa, kun suhdannekorjatut korkokannat – kiinteistösijoituksen tuottoprosentti – ovat houkuttelevia. Ostat, kun luulet olevan erityinen syy siihen, että tietty kiinteistö on joskus arvokkaampi kuin nykyinen korkokanta yksin osoittaa sen olevan.

Esimerkiksi kiinteistökehittäjät voivat tarkastella hanketta tai kehitystä, projektin taloudellista tilannetta tai kiinteistön hintaa ja määrittää tulevaisuuden vuokratuotot nykyisen arvostuksen tueksi. Nykyinen arvo saattaa muuten vaikuttaa liian kalliilta kehitystä ympäröivien nykyisten olosuhteiden perusteella. Koska he kuitenkin ymmärtävät taloustieteen, markkinatekijät ja kuluttajat, nämä sijoittajat voivat nähdä kannattavuuden tulevaisuudessa.

Olet ehkä nähnyt kauhean vanhan hotellin suurella maapalalla muuttuvan vilkkaaksi ostoskeskukseksi, jossa toimistorakennukset pumppaavat omistajalle huomattavia vuokria. Ilman näitä kassavirtoja, nettonykyarvoa, olet spekuloinut jossain määrin, riippumatta siitä, mitä sanot itsellesi. Tarvitset joko merkittävän inflaation nimellisvaluutassa – jos käytät velkaa oston rahoittamiseen – pelastamiseksi. Voit myös riippua jonkinlaisesta pienen todennäköisyyden tapahtumasta, joka toimii sinulle. 

Vuokraus kiinteistösijoituksena

Ansaitseminen rahan keräämisestä on niin yksinkertaista, että jokainen 6-vuotias, joka on koskaan pelannut Monopolia, ymmärtää viskeraalisella tasolla, miten perusasiat toimivat. Jos omistat talon, kerrostalon, toimistorakennuksen, hotellin tai minkä tahansa muun kiinteistösijoituksen, voit laskuttaa ihmisiltä vuokraa, jotta he voivat käyttää kiinteistöä. 

Yksinkertainen ja helppo ei tietenkään ole sama asia. Jos omistat kerrostaloja tai vuokra-asuntoja, saatat löytää itsesi käsittelemässä kaikkea rikkinäisistä wc: stä metlaboratorioita käyttäviin vuokralaisiin. Jos omistat kaistakeskuksia tai toimistorakennuksia, saatat joutua käsittelemään yritystä, joka vuokrasi sinulta konkurssiin. Jos omistat teollisuusvarastoja, saatat joutua kohtaamaan ympäristötutkimuksia kiinteistöäsi käyttäneiden vuokralaisten toimista. Jos omistat säilytysyksiköitä, varkaus voi olla huolestuttava. Kiinteistösijoitusten vuokraus ei ole sellainen tyyppi, johon voit soittaa, ja odottaa kaiken sujuvan hyvin.

Korkokannan käyttäminen investointien vertaamiseen

Hyvä uutinen on, että käytettävissä on työkaluja, jotka helpottavat mahdollisten kiinteistösijoitusten vertailua. Yksi näistä, josta tulee korvaamaton pyrkimyksesi ansaita rahaa kiinteistöistä, on erityinen taloudellinen suhde, jota kutsutaan pääomakorkoksi (cap rate). Korkokannat osoittavat kaupallisen kiinteistösijoituksen tuottoprosentin. Se ottaa perustan kiinteistön tuottamalle nettotulolle.

Jos kiinteistö ansaitsee 100 000 dollaria vuodessa ja myy 1 000 000 dollaria, jaat tulot (100 000 dollaria) hintalappulla (1 000 000 dollaria) ja saat 0,1 tai 10%. Tämä tarkoittaa, että kiinteistön yläraja on 10% tai että ansaitsisit odotetun 10% sijoituksestasi, jos maksaisit kiinteistöstä kokonaan käteisenä ilman velkaa.

Aivan kuten osake on viime kädessä vain diskontattujen kassavirtojensa nykyarvon arvo, kiinteistö on viime kädessä seuraavien yhdistelmän arvoinen:

  • Apuohjelma, jonka kiinteistö tuottaa omistajalle
  • Sen tuottamat nykyiset nettorahavirrat suhteessa maksettuun hintaan

Vuokratulot turvallisuuden marginaalina

Vuokratulot voivat olla turvamarginaali, joka suojaa sinua talouden taantuman tai romahduksen aikana. Tietyntyyppiset kiinteistösijoitukset saattavat sopia paremmin tähän tarkoitukseen. Vuokrasopimukset ja vuokrat voivat olla suhteellisen turvallisia tuloja.

Palataksemme aikaisempaan keskusteluun – kiinteistöstä ansaitsemisen haasteisiin – toimistorakennukset voivat olla yksi esimerkki. Tyypillisesti näihin ominaisuuksiin liittyy pitkä, monivuotinen vuokrasopimus. Osta yksi oikeaan hintaan, oikeaan aikaan ja oikealla vuokralaisella ja vuokrasopimusajalla, ja voit purjehtia kiinteistöjen romahduksen läpi. Keräät keskimääräistä korkeammat vuokrasekit, jotka sinulta vuokraavien yritysten on annettava edelleen – allekirjoittamansa vuokrasopimuksen vuoksi – myös silloin, kun muualla on alhaisempia hintoja. Hanki kuitenkin väärin, ja saatat olla lukittuna alhaisempaan tuottoon kauan markkinoiden elpymisen jälkeen.

Rahaa kiinteistöliiketoiminnasta

Viimeinen tapa ansaita rahaa kiinteistösijoituksista käsittää erityispalvelut ja liiketoiminnan. Jos omistat hotellin, saatat myydä on-demand-elokuvia vieraille. Jos omistat toimistorakennuksen, saatat ansaita rahaa myyntiautomaateista ja pysäköintihalleista. Jos omistat autonpesun, saatat ansaita rahaa aikaohjattuilla pölynimureilla. 

Nämä investoinnit vaativat melkein aina osa-alueiden osaamista. Esimerkiksi jotkut ihmiset käyttävät koko uransa erikoistumalla autopesuloiden suunnitteluun, rakentamiseen, omistamiseen ja käyttämiseen. Niille, jotka nousevat alansa huipulle ja ymmärtävät tietyn markkinan monimutkaisuudet, mahdollisuus ansaita rahaa voi olla loputon.

Muut kiinteistösijoitusideot

Kiinteistöihin on kuitenkin muita sijoitusmahdollisuuksia. Voit sijoittaa kiinteistösijoitusrahastoihin (REIT) .11 Julkisesti kaupankäynnin kohteena olevat REIT-osakkeet laskevat liikkeeseen osakkeita ja niillä käydään kauppaa pörssissä, kun taas yksityisomistuksessa olevia tai kaupankäynnin kohteena olevia REIT-kauppoja ei ole saatavilla missään pörssissä. Kaikentyyppiset REIT-ryhmät keskittyvät kiinteistömarkkinoiden tietyille aloille, kuten hoitokodeille tai ostoskeskuksille. On myös useita pörssissä kaupankäynnin kohteena olevia rahastoja (ETF) ja sijoitusrahastoja, jotka kohdentavat kiinteistösijoittajan sijoittamalla REIT-rahastoihin ja muihin kiinteistöalan investointeihin.

Zarábanie peňazí z investícií do nehnuteľností

Zarábanie peňazí z investícií do nehnuteľností

Pokiaľ ide o zarábanie peňazí investovaním do nehnuteľností, existuje len niekoľko spôsobov, ako to urobiť. Aj keď sú tieto koncepty ľahko pochopiteľné, nenechajte sa zmiasť myslením, že sa dajú ľahko implementovať a vykonať. Pochopenie základov nehnuteľností môže pomôcť investorom pracovať na maximalizácii svojich výnosov. Nehnuteľnosti poskytujú investorom ďalšiu triedu portfóliových aktív, zvyšujú diverzifikáciu a pri správnom prístupe môžu obmedziť riziká.

Existujú tri hlavné spôsoby, ako by investori mohli potenciálne zarobiť peniaze na nehnuteľnostiach:

  1. Zvýšenie hodnoty majetku
  2. Príjem z prenájmu, ktorý sa získava prenajímaním nehnuteľnosti nájomcom
  3. Zisky z obchodnej činnosti, ktorá závisí od nehnuteľnosti

Samozrejme, vždy existujú ďalšie spôsoby, ako priamo alebo nepriamo profitovať z investovania do nehnuteľností, napríklad naučiť sa špecializovať na ezoterickejšie oblasti, ako sú certifikáty o daňových záložných právach. Tri vyššie uvedené položky však tvoria veľkú väčšinu pasívneho príjmu – a konečného bohatstva -, ktoré sa dosiahli v realitnom priemysle.

Zvýšenie hodnoty nehnuteľnosti v nehnuteľnostiach

Najprv je dôležité pochopiť, že hodnoty vlastností sa nie vždy zvyšujú. Tento nedostatok prírastku aktív sa môže bolestne prejaviť v obdobiach ako koncom 80. a začiatkom 90. rokov a v rokoch 2007 – 2009, keď sa zrútil trh nehnuteľností. V skutočnosti v mnohých prípadoch hodnoty nehnuteľností zriedka prekonali infláciu – zvýšenie priemerných cien v ekonomike.

Napríklad ak vlastníte nehnuteľnosť v hodnote 500 000 dolárov a inflácia je 3%, vaša nehnuteľnosť sa môže predať za 515 000 dolárov (500 000 dolárov x 1,03%), ale nie ste o nič bohatší ako v minulom roku. To znamená, že stále môžete kúpiť rovnaké množstvo mlieka, chleba, syrov, oleja, benzínu a ďalších komodít (pravda, syr môže tento rok klesnúť a benzín stúpať, ale vaša životná úroveň by zostala zhruba rovnaká). Dôvod je ten, že zisk 15 000 dolárov nebol skutočný. Bol nominálny a nemal skutočný vplyv, pretože k zvýšeniu došlo v dôsledku celkovej inflácie.

Inflácia a investovanie do nehnuteľností

Keď dôjde k inflácii, dolár má menšiu kúpnu silu. Stáva sa to preto, lebo vláda musí vytvárať – tlačiť – peniaze, keď utratia viac, ako ich prijmú prostredníctvom daní. Všetko ostatné rovnaké, časom to vedie k tomu, že každý existujúci dolár stráca hodnotu a stáva sa menejcenným, ako tomu bolo v minulosti.

Jedným zo spôsobov, ako môžu najchytrejší investori do nehnuteľností zarobiť peniaze na nehnuteľnostiach, je využiť situáciu, ktorá sa každých pár desaťročí zjaví. Robia to vtedy, keď sa predpokladá, že inflácia prekročí súčasnú úrokovú mieru dlhodobého dlhu. V týchto časoch môžete nájsť ľudí ochotných hazardovať získaním nehnuteľností, požičaním peňazí na financovanie nákupu a potom čakaním na zvýšenie inflácie.

Keď inflácia stúpa, títo investori môžu splácať hypotéky dolármi, ktoré majú oveľa menšiu hodnotu. Táto situácia predstavuje prevod zo sporiteľov na dlžníkov. V 70. a začiatkom 80. rokov ste videli veľa investorov do nehnuteľností, ktorí si takto zarábali. Inflácia sa vymkla spod kontroly, až kým Paul Volcker Jr. – prezident Federálneho rezervného systému v rokoch 1979 až 1987 – nezvládol na svoju stranu pohon 2×4 a nedostal ju pod kontrolu drastickým zvýšením úrokových sadzieb.

Cyklicky upravené nákupy Cap Cap

Trik spočíva v nákupe, keď sú cyklicky upravené stropné sadzby – miera návratnosti investícií do nehnuteľností – atraktívne. Nakupujete, keď si myslíte, že existuje konkrétny dôvod, že konkrétna nehnuteľnosť bude mať niekedy vyššiu hodnotu, ako naznačuje súčasná maximálna sadzba.

Napríklad realitní developeri sa môžu pozrieť na projekt alebo vývoj, ekonomickú situáciu v okolí tohto projektu alebo na cenu nehnuteľnosti a určiť budúci príjem z prenájmu na podporu súčasného ocenenia. Aktuálna hodnota by sa inak mohla javiť ako príliš drahá na základe súčasných podmienok vývoja. Pretože však chápu ekonómiu, trhové faktory a spotrebiteľov, môžu títo investori vidieť budúcu ziskovosť.

Možno ste videli, ako sa hrozný starý hotel na veľkom pozemku premení na rušné nákupné centrum s kancelárskymi budovami, ktoré pre majiteľa čerpajú značné nájomné. Pri absencii týchto peňažných tokov, čistej súčasnej hodnoty, do istej miery špekulujete, bez ohľadu na to, čo si hovoríte. Na záchranu budete potrebovať buď značnú infláciu v nominálnej mene – ak na financovanie nákupu používate dlh. Vo svoj prospech by ste sa tiež mohli spoľahnúť na nejaký druh udalosti s nízkou pravdepodobnosťou. 

Prenájom ako investícia do nehnuteľností

Zarobiť peniaze výberom nájomného je také jednoduché, že každý 6-ročný chlapec, ktorý už hral hru Monopoly, pochopil na vnútornej úrovni, ako fungujú základné princípy. Ak vlastníte dom, bytový dom, kancelársku budovu, hotel alebo inú investíciu do nehnuteľností, môžete ľuďom účtovať poplatok za prenájom, aby im mohli nehnuteľnosť alebo zariadenie umožniť. 

Jednoduché a ľahké samozrejme nie sú to isté. Ak vlastníte bytové domy alebo nájomné domy, môžete naraziť na všetko od rozbitých toaliet po nájomníkov prevádzkujúcich pervitínové laboratóriá. Ak vlastníte obchodné centrá alebo kancelárske budovy, možno budete musieť riešiť obchod, ktorý vám prenajal bankrot. Ak vlastníte priemyselné sklady, môžete sa ocitnúť v situácii, keď čelíte environmentálnym vyšetrovaniam činov nájomcov, ktorí užívali váš majetok. Ak vlastníte úložné jednotky, krádež by vám mohla robiť starosti. Investície do prenájmu nehnuteľností nie sú typom, ktorý môžete zatelefonovať a očakávať, že všetko dobre dopadne.

Využitie limitu na porovnanie investícií

Dobrou správou je, že sú k dispozícii nástroje, ktoré uľahčujú porovnanie potenciálnych investícií do nehnuteľností. Jedným z nich, ktorý sa pre vás stane neoceniteľným pri vašej snahe zarobiť si peniaze na nehnuteľnostiach, je špeciálny finančný pomer nazývaný miera kapitalizácie (cap rate). Sadzby Cap ukazujú mieru návratnosti investícií do komerčných nehnuteľností. Berie základ z čistého príjmu, ktorý nehnuteľnosť vyprodukuje.

Ak nehnuteľnosť zarobí 100 000 dolárov ročne a predá sa za 1 000 000 dolárov, rozdelili by ste zárobky (100 000 dolárov) o cenovku (1 000 000 dolárov) a získali ste 0,1 alebo 10%. To znamená, že maximálna sadzba nehnuteľnosti je 10%, alebo že by ste zo svojej investície zarobili očakávaných 10%, ak by ste nehnuteľnosť zaplatili výlučne v hotovosti a bez dlhov.

Rovnako ako akcia nakoniec stojí len za čistú súčasnú hodnotu jej diskontovaných peňažných tokov, aj nehnuteľnosť má v konečnom dôsledku hodnotu kombinácie:

  • Nástroj, ktorý nehnuteľnosť vytvára pre jej vlastníka
  • Čisté súčasné peňažné toky, ktoré generuje, vo vzťahu k zaplatenej cene

Príjem z prenájmu ako rezerva bezpečnosti

Príjem z prenájmu môže predstavovať bezpečnú rezervu, ktorá vás ochráni počas hospodárskych poklesov alebo kolapsov. Na tento účel môžu byť vhodnejšie určité typy investícií do nehnuteľností. Prenájom a prenájom môžu byť relatívne bezpečným príjmom.

Vrátime sa k našej predchádzajúcej diskusii – o výzvach zarábania peňazí z nehnuteľností – kancelárske budovy môžu poskytnúť jeden príklad. Spravidla ide o dlhodobý prenájom na viac rokov. Kúpte si jednu za správnu cenu, v správny čas a so správnym splatnosťou nájomcu a leasingu a mohli by ste preplávať kolapsom nehnuteľností. Zhromaždili by ste nadpriemerné šeky o prenájme, ktoré musia spoločnosti poskytujúce leasing od vás stále poskytovať – ​​z dôvodu podpísanej leasingovej zmluvy – aj keď inde sú k dispozícii nižšie sadzby. Pochopte však, že to môže byť zlé, a dlho po zotavení sa z trhu by ste mohli byť uzamknutí pri nižších výnosoch.

Peniaze z obchodných operácií s nehnuteľnosťami

Posledný spôsob, ako zarobiť peniaze z investícií do nehnuteľností, sú špeciálne služby a obchodné činnosti. Ak vlastníte hotel, môžete svojim hosťom predávať filmy na požiadanie. Ak vlastníte kancelársku budovu, mohli by ste zarobiť peniaze z automatov a parkovacích garáží. Ak vlastníte autoumyvárku, mohli by ste zarobiť peniaze na časovo riadených vysávačoch. 

Tieto investície takmer vždy vyžadujú podšpecializované znalosti. Napríklad niektorí ľudia strávia celú svoju kariéru špecializáciou na navrhovanie, stavbu, vlastníctvo a prevádzkovanie umývania automobilov. Pre tých, ktorí sa dostanú na vrchol svojej oblasti a pochopia zložitosti konkrétneho trhu, môže byť príležitosť zarobiť si peniaze nekonečná.

Ďalšie nápady na investície do nehnuteľností

V oblasti nehnuteľností stále existujú ďalšie investičné príležitosti. Môžete investovať do trustov na investovanie do nehnuteľností (REIT) .11 Verejne obchodované REIT vydávajú akcie a obchoduje sa s nimi na burze, zatiaľ čo súkromné ​​REIT a neobchodované REIT nie sú k dispozícii na žiadnej burze. Všetky typy REIT sa budú zameriavať na konkrétne odvetvia realitného trhu, ako sú opatrovateľské domy alebo nákupné centrá. Existuje tiež niekoľko fondov obchodovaných na burze (ETF) a podielových fondov, ktoré sa zameriavajú na investora do nehnuteľností investovaním do REIT a ďalších investícií v sektore nehnuteľností.

Câștigă bani din investiții imobiliare

Câștigând bani din investiții imobiliare

Când vine vorba de a câștiga bani în investiții imobiliare, există doar o mână de modalități de a face acest lucru. Deși conceptele sunt ușor de înțeles, nu vă lăsați păcăliți să credeți că pot fi ușor implementate și executate. Înțelegerea elementelor de bază ale bunurilor imobiliare poate ajuta investitorii să lucreze pentru a-și maximiza câștigurile. Imobilul oferă investitorilor o altă clasă de active de portofoliu, crește diversificarea și poate limita riscurile dacă este abordat corect.

Există trei moduri principale în care investitorii ar putea câștiga bani din imobiliare:

  1. O creștere a valorii proprietății
  2. Venituri din închiriere colectate prin închirierea proprietății către chiriași
  3. Profiturile generate de activitatea comercială care depinde de proprietatea imobiliară

Desigur, există întotdeauna alte modalități de a profita direct sau indirect de investițiile imobiliare, cum ar fi învățarea specializării în domenii mai ezoterice, cum ar fi certificatele de garanție fiscală. Cu toate acestea, cele trei elemente enumerate mai sus reprezintă o mare majoritate a veniturilor pasive – și a averilor finale – care au fost realizate în industria imobiliară.

Creșterea imobiliară a valorii proprietății

În primul rând, este important să înțelegeți că valorile proprietăților nu cresc întotdeauna. Această lipsă de creștere a activelor poate deveni evident dureroasă în perioade precum sfârșitul anilor 1980 și începutul anilor 1990 și în anii 2007-2009, când piața imobiliară sa prăbușit. De fapt, în multe cazuri, valorile proprietăților rareori depășesc inflația – creșterea prețurilor medii într-o economie.

De exemplu, dacă dețineți o proprietate de 500.000 USD și inflația este de 3%, proprietatea dvs. s-ar putea vinde cu 515.000 USD (500.000 USD x 1.03%), dar nu sunteți mai bogat decât ați fost anul trecut. Adică, puteți cumpăra în continuare aceeași cantitate de lapte, pâine, brânză, ulei, benzină și alte mărfuri (adevărat, brânza poate scădea anul acesta și benzina va crește, dar nivelul dvs. de viață ar rămâne aproximativ același). Motivul este că câștigul de 15.000 de dolari nu a fost real. A fost nominală și nu a avut niciun impact real, deoarece creșterea sa datorat inflației globale.

Inflația și investițiile imobiliare

Când se produce inflația, un dolar are mai puțină putere de cumpărare. Se întâmplă pentru că guvernul trebuie să creeze – să tipărească – bani atunci când cheltuiește mai mult decât ia din impozite. Orice altceva egal, în timp, acest lucru are ca rezultat pierderea de valoare a fiecărui dolar existent și valoarea acestuia devine mai mică decât în ​​trecut.

Una dintre modalitățile prin care cei mai înțelepți investitori imobiliari pot câștiga bani în imobiliare este să profite de o situație care pare să apară la fiecare câteva decenii. Acestea fac acest lucru atunci când se preconizează că inflația va depăși rata actuală a dobânzii datoriei pe termen lung. În aceste perioade, ați putea găsi oameni dispuși să parieze achiziționând proprietăți, împrumutând bani pentru finanțarea achiziției și apoi așteptând creșterea inflației.

Pe măsură ce inflația crește, acești investitori pot plăti ipotecile cu dolari care valorează mult mai puțin. Această situație reprezintă un transfer de la deponenți la debitori. Ați văzut mulți investitori imobiliari câștigând astfel bani în anii 1970 și începutul anilor 1980. Inflația scăpa de sub control până când Paul Volcker Jr. – președintele Rezervei Federale între 1979 și 1987 – a luat un 2×4 în spate și l-a adus sub control prin creșterea drastică a ratelor dobânzii.

Achiziții cu rată limită ajustată ciclic

Trucul este să cumpărați atunci când ratele plafonului ajustate ciclic – rata rentabilității unei investiții imobiliare – sunt atractive. Cumpărați atunci când credeți că există un motiv specific pentru care o anumită imobilie va valora într-o bună zi mai mult decât indică doar rata actuală a plafonării.

De exemplu, dezvoltatorii imobiliari pot privi un proiect sau o dezvoltare, situația economică din jurul proiectului respectiv sau prețul proprietății și pot determina un venit din închiriere viitoare pentru a susține evaluarea curentă. Valoarea actuală ar putea părea altfel prea scumpă pe baza condițiilor actuale din jurul dezvoltării. Cu toate acestea, deoarece înțeleg economia, factorii de piață și consumatorii, acești investitori pot vedea profitabilitatea viitoare.

Poate că ați văzut un hotel vechi teribil pe o bucată grozavă de teren transformat într-un centru comercial plin de viață, cu clădiri de birouri care cheltuiau chirii considerabile pentru proprietar. În absența acestor fluxuri de numerar, a valorii actuale nete, speculați într-un anumit grad sau altul, indiferent de ce vă spuneți. Veți avea nevoie fie de o inflație substanțială în moneda nominală – dacă utilizați datorii pentru finanțarea achiziției – pentru a vă salva. De asemenea, ați putea depinde de un fel de eveniment cu probabilitate redusă pentru a vă rezolva în favoarea dvs. 

Închiriere ca investiție imobiliară

A câștiga bani din colectarea chiriei este atât de simplu încât fiecare copil de 6 ani care a jucat vreodată un joc de Monopoly înțelege la nivel visceral cum funcționează elementele de bază. Dacă dețineți o casă, o clădire de apartamente, o clădire de birouri, un hotel sau orice altă investiție imobiliară, puteți percepe chiria pentru a le permite să folosească proprietatea sau facilitatea. 

Desigur, simplu și ușor nu sunt același lucru. Dacă dețineți clădiri de apartamente sau case de închiriat, s-ar putea să vă descurcați cu toate lucrurile, de la toalete sparte la chiriași care operează laboratoare de metamfetamină. Dacă dețineți mall-uri sau clădiri de birouri, s-ar putea să aveți de-a face cu o afacere care v-a fost închiriată în faliment. Dacă dețineți depozite industriale, s-ar putea să vă aflați în fața investigațiilor de mediu pentru acțiunile locatarilor care v-au folosit proprietatea. Dacă dețineți unități de depozitare, furtul ar putea fi o preocupare. Investițiile imobiliare de închiriere nu sunt de tipul la care puteți apela și vă așteptați ca totul să meargă bine.

Folosirea ratei limită pentru a compara investițiile

Vestea bună este că există instrumente disponibile care facilitează comparațiile între investițiile imobiliare potențiale. Unul dintre acestea, care va deveni neprețuit pentru dvs. în căutarea dvs. de a câștiga bani din imobiliare este un raport financiar special numit rata de capitalizare (rata limită). Ratele plafonului indică rata rentabilității unei investiții imobiliare comerciale. Își ia baza din venitul net pe care îl va produce proprietatea.

Dacă o proprietate câștigă 100.000 USD pe an și se vinde cu 1.000.000 USD, veți împărți câștigurile (100.000 USD) la preț (1.000.000 USD) și veți obține 0,1 sau 10%. Asta înseamnă că rata maximă a proprietății este de 10% sau că ați câștiga un 10% așteptat din investiție dacă ați plăti imobilul în întregime în numerar și fără datorii.

Așa cum un stoc valorează în cele din urmă doar valoarea actuală netă a fluxurilor sale de numerar actualizate, un imobil merită în cele din urmă o combinație de:

  • Utilitatea generată de proprietate pentru proprietarul său
  • Fluxurile nete de numerar prezente pe care le generează – în raport cu prețul plătit

Venitul din închiriere ca marjă de siguranță

Venitul din închiriere poate fi o marjă de siguranță care vă protejează în timpul recesiunilor economice sau al prăbușirilor. Anumite tipuri de investiții imobiliare pot fi mai potrivite în acest scop. Închirierile și chiriile pot fi venituri relativ sigure.

Pentru a ne întoarce la discuția noastră anterioară – despre provocările de a face bani din imobiliare – clădirile de birouri pot oferi o singură ilustrare. De obicei, aceste proprietăți implică contracte de închiriere lungi, pe mai mulți ani. Cumpărați unul la prețul potrivit, la momentul potrivit și cu scadența potrivită pentru chiriaș și leasing, și puteți naviga printr-un colaps imobiliar. Ați colecta cecuri de închiriere peste medie pe care companiile care le închiriază de la dvs. trebuie să le furnizeze încă – datorită contractului de închiriere pe care l-au semnat – chiar și atunci când sunt disponibile tarife mai mici în altă parte. Totuși, înșelați-vă și ați putea fi blocat la randamente sub-par mult după recuperarea pieței.

Bani din operațiuni imobiliare

Modul final de a câștiga bani din investiții imobiliare implică servicii speciale și activități de afaceri. Dacă dețineți un hotel, este posibil să vindeți filme la cerere pentru oaspeții dvs. Dacă dețineți o clădire de birouri, s-ar putea să câștigați bani de la automate și parcări. Dacă dețineți o spălătorie auto, s-ar putea să câștigați bani cu aspiratoare controlate de timp. 

Aceste investiții necesită aproape întotdeauna cunoștințe sub-specialitate. De exemplu, unii oameni își petrec întreaga carieră specializându-se în proiectarea, construirea, deținerea și operarea spălătorilor auto. Pentru cei care se ridică la vârful domeniului lor și înțeleg complexitățile unei anumite piețe, oportunitatea de a câștiga bani poate fi nesfârșită.

Alte idei de investiții imobiliare

Cu toate acestea, există și alte oportunități de investiții în domeniul imobiliar. Puteți investi în trusturi de investiții imobiliare (REIT-uri) .11 REIT-urile tranzacționate public emit acțiuni și sunt tranzacționate pe o bursă, în timp ce REIT-urile private sau REIT-urile ne-tranzacționate nu sunt disponibile pe nicio bursă. Toate tipurile de REIT se vor concentra pe anumite sectoare ale pieței imobiliare, cum ar fi casele de îngrijire medicală sau centrele comerciale. Există, de asemenea, mai multe fonduri tranzacționate la bursă (ETF) și fonduri mutuale care vizează investitorul imobiliar prin investiții în REIT și alte investiții în sectorul imobiliar.

Zarabianie na inwestowaniu w nieruchomości

Zarabianie na inwestowaniu w nieruchomości

Jeśli chodzi o zarabianie pieniędzy na inwestowaniu w nieruchomości, jest na to tylko kilka sposobów. Chociaż koncepcje są łatwe do zrozumienia, nie daj się zwieść myśleniu, że można je łatwo wdrożyć i wykonać. Zrozumienie podstaw nieruchomości może pomóc inwestorom w maksymalizacji zysków. Nieruchomości dają inwestorom inną klasę aktywów portfela, zwiększają dywersyfikację i mogą ograniczać ryzyko, jeśli podejdą do nich prawidłowo.

Inwestorzy mogą potencjalnie zarabiać na nieruchomościach na trzy główne sposoby:

  1. Wzrost wartości nieruchomości
  2. Przychody z wynajmu uzyskiwane z wynajmu nieruchomości najemcom
  3. Zyski z działalności gospodarczej zależnej od nieruchomości

Oczywiście zawsze istnieją inne sposoby bezpośredniego lub pośredniego czerpania zysków z inwestycji w nieruchomości, takie jak nauka specjalizacji w bardziej ezoterycznych obszarach, takich jak certyfikaty zastawu podatkowego. Jednak trzy wymienione powyżej pozycje stanowią zdecydowaną większość dochodu pasywnego – i ostatecznego majątku – który został osiągnięty w branży nieruchomości.

Wzrost wartości nieruchomości

Po pierwsze, ważne jest, aby zrozumieć, że wartości nieruchomości nie zawsze rosną. Ten brak wzrostu aktywów może być boleśnie widoczny w takich okresach, jak późne lata 80. i początek lat 90. oraz lata 2007-2009, kiedy załamał się rynek nieruchomości. W rzeczywistości w wielu przypadkach wartość nieruchomości rzadko przewyższa inflację – wzrost średnich cen w gospodarce.

Na przykład, jeśli posiadasz nieruchomość o wartości 500 000 USD, a inflacja wynosi 3%, Twoja nieruchomość może zostać sprzedana za 515 000 USD (500 000 x 1,03%), ale nie jesteś bogatszy niż w zeszłym roku. Oznacza to, że nadal możesz kupić taką samą ilość mleka, chleba, sera, oleju, benzyny i innych towarów (to prawda, liczba serów może spadać w tym roku, a benzyny wzrosnąć, ale poziom Twojego życia pozostałby mniej więcej taki sam). Powodem jest to, że zysk w wysokości 15 000 $ nie był prawdziwy. Był on nominalny i nie miał realnego wpływu, ponieważ wzrost był spowodowany ogólną inflacją.

Inflacja i inwestowanie w nieruchomości

Kiedy pojawia się inflacja, dolar ma mniejszą siłę nabywczą. Dzieje się tak, ponieważ rząd musi tworzyć – drukować – pieniądze, kiedy wydaje więcej niż pobiera z podatków. Wszystko inne jest równe, z biegiem czasu powoduje to, że każdy istniejący dolar traci wartość i staje się mniej warty niż w przeszłości.

Jednym ze sposobów zarabiania pieniędzy przez najbystrzejszych inwestorów na rynku nieruchomości jest wykorzystanie sytuacji, która zdaje się pojawiać co kilka dekad. Robią to, gdy przewiduje się, że inflacja przekroczy bieżącą stopę procentową długu długoterminowego. W tych czasach możesz znaleźć ludzi chętnych do hazardu, kupując nieruchomości, pożyczając pieniądze na sfinansowanie zakupu, a następnie czekając, aż inflacja wzrośnie.

Wraz ze wzrostem inflacji inwestorzy ci mogą spłacać kredyty hipoteczne dolarami, które są o wiele mniej warte. Taka sytuacja oznacza przejście od oszczędzających do dłużników. Widzieliście, jak wielu inwestorów na rynku nieruchomości zarabiało w ten sposób w latach siedemdziesiątych i na początku osiemdziesiątych. Inflacja wymykała się spod kontroli do czasu, gdy Paul Volcker Jr. – prezes Rezerwy Federalnej w latach 1979–1987 – wziął 2×4 na plecy i opanował ją, drastycznie podnosząc stopy procentowe.

Zakupy z uwzględnieniem cyklicznej stopy ograniczenia

Sztuczka polega na tym, aby kupować, gdy cyklicznie dostosowywane stopy kapitalizacji – stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomości – są atrakcyjne. Kupujesz, gdy myślisz, że istnieje konkretny powód, dla którego dana nieruchomość będzie pewnego dnia warta więcej, niż wskazuje na to sam obecny współczynnik kapitalizacji.

Na przykład deweloperzy mogą przyjrzeć się projektowi lub inwestycjom, sytuacji gospodarczej wokół tego projektu lub cenie nieruchomości i określić przyszły dochód z wynajmu w celu wsparcia bieżącej wyceny. W przeciwnym razie obecna wartość mogłaby wydawać się zbyt droga, biorąc pod uwagę obecne warunki otoczenia. Jednak ponieważ rozumieją ekonomię, czynniki rynkowe i konsumentów, inwestorzy ci mogą zobaczyć przyszłą rentowność.

Być może widzieliście, jak okropny stary hotel na dużym kawałku ziemi przekształca się w tętniące życiem centrum handlowe z biurowcami, które generują znaczące czynsze dla właściciela. Bez tych przepływów pieniężnych, wartości bieżącej netto, spekulujesz w jakimś stopniu, bez względu na to, co sobie powiesz. Będziesz potrzebował albo znacznej inflacji w walucie nominalnej – jeśli używasz długu do sfinansowania zakupu – aby cię uratować. Możesz również polegać na jakimś zdarzeniu o niskim prawdopodobieństwie, które zadziała na twoją korzyść. 

Wynajem jako inwestycja w nieruchomości

Zarabianie na pobieraniu czynszu jest tak proste, że każdy 6-latek, który kiedykolwiek grał w grę Monopoly, doskonale rozumie, jak działają podstawy. Jeśli jesteś właścicielem domu, apartamentowca, biurowca, hotelu lub innej inwestycji w nieruchomości, możesz pobierać od osób czynsz, aby umożliwić im korzystanie z nieruchomości lub obiektu. 

Oczywiście, proste i łatwe to nie to samo. Jeśli posiadasz budynki mieszkalne lub wynajmowane domy, możesz mieć do czynienia ze wszystkim, od zepsutych toalet po najemców prowadzących laboratoria metamorfozy. Jeśli posiadasz centra handlowe ze striptizem lub budynki biurowe, być może będziesz musiał mieć do czynienia z firmą, która wydzierżawiona od Ciebie, zbankrutuje. Jeśli posiadasz magazyny przemysłowe, możesz spotkać się z badaniami środowiskowymi dotyczącymi działań najemców, którzy korzystali z Twojej nieruchomości. Jeśli posiadasz jednostki magazynowe, kradzież może być problemem. Wynajem nieruchomości nie jest typem, do którego możesz zadzwonić i oczekiwać, że wszystko pójdzie dobrze.

Korzystanie ze współczynnika ograniczenia do porównywania inwestycji

Dobra wiadomość jest taka, że ​​istnieją narzędzia, które ułatwiają porównywanie potencjalnych inwestycji w nieruchomości. Jednym z nich, który stanie się dla Ciebie nieoceniony w dążeniu do zarabiania pieniędzy na nieruchomościach, jest specjalny wskaźnik finansowy zwany stopą kapitalizacji (stopą kapitalizacji). Stopy kapitalizacji pokazują stopę zwrotu z inwestycji w nieruchomości komercyjne. Opiera się na dochodzie netto, który przyniesie nieruchomość.

Jeśli nieruchomość zarabia 100 000 USD rocznie i sprzedaje za 1 000 000 USD, należy podzielić zarobki (100 000 USD) przez cenę (1 000 000 USD) i otrzymać 0,1 lub 10%. Oznacza to, że stopa kapitalizacji nieruchomości wynosi 10% lub że można zarobić oczekiwane 10% na swojej inwestycji, gdybyś zapłacił za nieruchomość w całości gotówką i bez zadłużenia.

Tak jak ostatecznie akcje są warte tylko bieżącej wartości netto zdyskontowanych przepływów pieniężnych, tak nieruchomość jest ostatecznie warta kombinacji:

  • Narzędzie, które nieruchomość generuje dla swojego właściciela
  • Bieżące przepływy pieniężne netto, które generuje – w stosunku do zapłaconej ceny

Dochód z wynajmu jako margines bezpieczeństwa

Dochód z wynajmu może stanowić margines bezpieczeństwa, który chroni Cię podczas spowolnienia gospodarczego lub załamania. Pewne rodzaje inwestycji w nieruchomości mogą być lepiej dostosowane do tego celu. Dzierżawa i czynsze mogą być stosunkowo bezpiecznym dochodem.

Wracając do naszej wcześniejszej dyskusji – o wyzwaniach związanych z zarabianiem pieniędzy na nieruchomościach – jednym przykładem mogą być budynki biurowe. Zazwyczaj są to długoterminowe umowy najmu. Kup jeden po odpowiedniej cenie, we właściwym czasie, z odpowiednim najemcą i okresem zapadalności umowy najmu, a możesz przejść przez upadek nieruchomości. Zbierałbyś ponadprzeciętne czeki czynszowe, które firmy leasingowe od ciebie muszą nadal zapewniać – ze względu na podpisaną umowę najmu – nawet jeśli gdzie indziej dostępne są niższe stawki. Zrozum jednak źle, a możesz zostać uwięziony na niższych niż przeciętne zwrotach długo po ożywieniu rynku.

Pieniądze z działalności na rynku nieruchomości

Ostatnim sposobem zarabiania na inwestycjach w nieruchomości są usługi specjalne i działalność gospodarcza. Jeśli jesteś właścicielem hotelu, możesz sprzedawać swoim gościom filmy na żądanie. Jeśli jesteś właścicielem budynku biurowego, możesz zarabiać na automatach i garażach parkingowych. Jeśli posiadasz myjnię samochodową, możesz zarabiać na odkurzaczach sterowanych czasowo. 

Inwestycje te prawie zawsze wymagają wiedzy specjalistycznej. Na przykład niektórzy ludzie spędzają całą swoją karierę specjalizując się w projektowaniu, budowie, posiadaniu i obsłudze myjni samochodowych. Dla tych, którzy osiągają szczyt w swojej dziedzinie i rozumieją zawiłości danego rynku, możliwość zarabiania pieniędzy może być nieskończona.

Inne pomysły na inwestycje w nieruchomości

Jednak w nieruchomościach istnieją inne możliwości inwestycyjne. Możesz inwestować w fundusze inwestycyjne w nieruchomości (REIT) .11 REIT notowane na giełdzie emitują akcje i są przedmiotem obrotu na giełdzie, podczas gdy prywatne REIT lub REIT nie są dostępne na żadnej giełdzie. Wszystkie typy REIT-ów skupią się na konkretnych sektorach rynku nieruchomości, takich jak domy opieki czy galerie handlowe. Istnieje również kilka funduszy typu ETF (ETF) i funduszy inwestycyjnych, które są skierowane do inwestorów w nieruchomości, inwestując w REIT i inne inwestycje w sektorze nieruchomości.

Geld verdienen door te investeren in onroerend goed

Geld verdienen door te investeren in onroerend goed

Als het gaat om geld verdienen met beleggen in onroerend goed, zijn er maar een handvol manieren om dit te doen. Hoewel de concepten eenvoudig te begrijpen zijn, laat u niet misleiden door te denken dat ze gemakkelijk kunnen worden geïmplementeerd en uitgevoerd. Een goed begrip van de basisprincipes van onroerend goed kan investeerders helpen om hun inkomsten te maximaliseren. Vastgoed geeft beleggers een andere portefeuille-activaklasse, vergroot de diversificatie en kan risico’s beperken als ze correct worden benaderd.

Er zijn drie belangrijke manieren waarop beleggers mogelijk geld kunnen verdienen met onroerend goed:

  1. Een stijging van de waarde van onroerend goed
  2. Huurinkomsten verzameld door het onroerend goed aan huurders te verhuren
  3. Winsten uit bedrijfsactiviteiten die afhankelijk zijn van het onroerend goed

Natuurlijk zijn er altijd andere manieren om direct of indirect te profiteren van beleggen in onroerend goed, zoals leren specialiseren in meer esoterische gebieden, zoals certificaten van retentierechten. De drie hierboven genoemde items zijn echter goed voor een overgrote meerderheid van het passieve inkomen – en het uiteindelijke fortuin – dat is verdiend in de vastgoedsector.

Onroerend goed stijging van de waarde van onroerend goed

Ten eerste is het belangrijk dat u begrijpt dat de waarden van eigendommen niet altijd stijgen. Dit gebrek aan toename van activa kan pijnlijk duidelijk worden tijdens perioden als eind jaren tachtig en begin jaren negentig, en de jaren 2007-2009 toen de vastgoedmarkt instortte. In feite overtreffen de waarde van onroerend goed in veel gevallen zelden de inflatie – de stijging van de gemiddelde prijzen in een economie.

Als u bijvoorbeeld een eigendom van $ 500.000 bezit en de inflatie is 3%, kan uw eigendom worden verkocht voor $ 515.000 ($ 500.000 x 1,03%), maar bent u niet rijker dan vorig jaar. Dat wil zeggen, u kunt nog steeds dezelfde hoeveelheid melk, brood, kaas, olie, benzine en andere handelswaar kopen (waar, kaas kan dit jaar gedaald zijn en benzine, maar uw levensstandaard zou ongeveer hetzelfde blijven). De reden is dat de winst van $ 15.000 niet echt was. Het was nominaal en had geen echte impact omdat de stijging te wijten was aan de algemene inflatie.

Inflatie en beleggen in onroerend goed

Wanneer inflatie optreedt, heeft een dollar minder koopkracht. Het gebeurt omdat de overheid geld moet creëren – afdrukken – als ze meer uitgeeft dan ze binnenkrijgt aan belastingen. Al het andere is gelijk, na verloop van tijd, resulteert dit in het verliezen van elke bestaande dollar en het worden minder waard dan in het verleden.

Een van de manieren waarop de slimste vastgoedbeleggers geld kunnen verdienen met onroerend goed, is door te profiteren van een situatie die zich om de paar decennia lijkt op te duiken. Ze doen dit wanneer de inflatie naar verwachting hoger zal zijn dan de huidige rente van langlopende schulden. Gedurende deze tijden kunt u mensen vinden die bereid zijn te gokken door eigendommen te kopen, geld te lenen om de aankoop te financieren en vervolgens te wachten tot de inflatie toeneemt.

Naarmate de inflatie stijgt, kunnen deze beleggers de hypotheken afbetalen met dollars die veel minder waard zijn. Deze situatie is een overdracht van spaarders naar debiteuren. In de jaren zeventig en begin jaren tachtig zag u veel vastgoedinvesteerders op deze manier geld verdienen. De inflatie liep uit de hand totdat Paul Volcker Jr., de president van de Federal Reserve tussen 1979 en 1987, een 2×4 achter zich nam en onder controle bracht door de rentetarieven drastisch te verhogen.

Cyclisch aangepaste aankooplimieten

De truc is om te kopen wanneer cyclisch gecorrigeerde plafondrentes – het rendement op een vastgoedinvestering – aantrekkelijk zijn. U koopt wanneer u denkt dat er een specifieke reden is waarom een ​​bepaald stuk onroerend goed ooit meer waard zal zijn dan de huidige cap rate alleen aangeeft dat het zou moeten zijn.

Vastgoedontwikkelaars kunnen bijvoorbeeld kijken naar een project of ontwikkeling, de economische situatie rondom dat project of de prijs van het onroerend goed en een toekomstige huuropbrengst bepalen om de huidige taxatie te ondersteunen. De huidige waarde zou anders misschien te duur lijken op basis van de huidige omstandigheden rond de ontwikkeling. Omdat ze echter inzicht hebben in economie, marktfactoren en consumenten, kunnen deze investeerders toekomstige winstgevendheid zien.

Je hebt misschien wel eens gezien dat een vreselijk oud hotel op een groot stuk land werd omgevormd tot een bruisend winkelcentrum met kantoorgebouwen die aanzienlijke huurprijzen voor de eigenaar oppompen. Zonder die cashflows, netto contante waarde, speculeer je tot op zekere hoogte, wat je jezelf ook vertelt. U hebt ofwel een aanzienlijke inflatie in de nominale valuta nodig – als u schulden gebruikt om de aankoop te financieren – om u te redden. U kunt ook vertrouwen op een of andere gebeurtenis met een lage waarschijnlijkheid om in uw voordeel uit te werken. 

Verhuur als investering in onroerend goed

Geld verdienen met het innen van huur is zo eenvoudig dat elke 6-jarige die ooit een spelletje Monopoly heeft gespeeld, op een visceraal niveau begrijpt hoe de basis werkt. Als u een huis, appartementsgebouw, kantoorgebouw, hotel of een andere investering in onroerend goed bezit, kunt u mensen huur in rekening brengen zodat ze het onroerend goed of de faciliteit kunnen gebruiken. 

Natuurlijk zijn eenvoudig en gemakkelijk niet hetzelfde. Als je appartementsgebouwen of huurhuizen bezit, heb je misschien te maken met alles, van kapotte toiletten tot huurders die meth-labs exploiteren. Als u winkelcentra of kantoorgebouwen bezit, heeft u mogelijk te maken met een bedrijf dat van u heeft gehuurd en failliet gaat. Als u industriële magazijnen bezit, kunt u geconfronteerd worden met milieuonderzoeken vanwege de acties van de huurders die uw eigendom hebben gebruikt. Als u opslagruimte heeft, kan diefstal een probleem zijn. Huurinvesteringen in onroerend goed zijn niet het type dat u kunt bellen en waarvan u verwacht dat alles goed gaat.

Cap Rate gebruiken om investeringen te vergelijken

Het goede nieuws is dat er tools beschikbaar zijn die het vergelijken tussen potentiële vastgoedinvesteringen gemakkelijker maken. Een daarvan, die voor u van onschatbare waarde zal worden tijdens uw zoektocht om geld te verdienen met onroerend goed, is een speciale financiële ratio, de kapitalisatieratio (cap rate). Cap rates tonen het rendement op een investering in commercieel onroerend goed. Het wordt gebaseerd op het netto inkomen dat het onroerend goed zal genereren.

Als een woning $ 100.000 per jaar verdient en wordt verkocht voor $ 1.000.000, deelt u de inkomsten ($ 100.000) door het prijskaartje ($ 1.000.000) en krijgt u 0,1 of 10%. Dat betekent dat het maximumtarief van het onroerend goed 10% is, of dat u naar verwachting 10% op uw investering zou verdienen als u het onroerend goed volledig in contanten en zonder schulden zou betalen.

Net zoals een aandeel uiteindelijk alleen de netto contante waarde van de verdisconteerde kasstromen waard is, is een onroerend goed uiteindelijk een combinatie waard van:

  • Het hulpprogramma dat het onroerend goed genereert voor zijn eigenaar
  • De netto huidige kasstromen die het genereert – in verhouding tot de betaalde prijs

Huurinkomsten als veiligheidsmarge

Huurinkomsten kunnen een veiligheidsmarge zijn die u beschermt tijdens economische neergang of ineenstorting. Bepaalde soorten vastgoedbeleggingen zijn wellicht geschikter voor dit doel. Leases en huren kunnen een relatief veilig inkomen zijn.

Om terug te gaan naar onze eerdere discussie – over de uitdagingen om geld te verdienen met onroerend goed – kunnen kantoorgebouwen een voorbeeld zijn. Deze eigendommen hebben doorgaans betrekking op langlopende huurcontracten voor meerdere jaren. Koop er een voor de juiste prijs, op het juiste moment en met de juiste huurder en huurvervaldag, en u kunt door een instorting van onroerend goed heen zeilen. U zou bovengemiddelde huurcheques innen die de bedrijven die van u leasen nog steeds moeten verstrekken – vanwege de huurovereenkomst die ze hebben ondertekend – zelfs als elders lagere tarieven beschikbaar zijn. Als u het echter verkeerd doet, kunt u lang nadat de markt zich heeft hersteld, vastzitten aan ondermaatse rendementen.

Geld van bedrijfsactiviteiten in onroerend goed

De laatste manier om geld te verdienen met investeringen in onroerend goed omvat speciale diensten en zakelijke activiteiten. Als u een hotel heeft, kunt u films op aanvraag aan uw gasten verkopen. Als u een kantoorgebouw heeft, kunt u geld verdienen aan automaten en parkeergarages. Als u een autowasstraat heeft, kunt u geld verdienen met tijdgestuurde stofzuigers. 

Deze investeringen vereisen bijna altijd subspecialistische kennis. Sommige mensen zijn bijvoorbeeld hun hele carrière gespecialiseerd in het ontwerpen, bouwen, bezitten en bedienen van autowasstraten. Voor degenen die naar de top van hun vakgebied stijgen en de fijne kneepjes van een bepaalde markt begrijpen, kan de mogelijkheid om geld te verdienen eindeloos zijn.

Andere ideeën voor vastgoedinvesteringen

Toch zijn er andere investeringsmogelijkheden in onroerend goed. U kunt beleggen in real estate investment trusts (REIT’s) .11 Openbaar verhandelde REIT’s geven aandelen uit en worden verhandeld op een beurs, terwijl privé-REIT’s of niet-verhandelde REIT’s op geen enkele beurs beschikbaar zijn. Alle soorten REIT’s zullen zich richten op bepaalde sectoren van de vastgoedmarkt, zoals verpleeghuizen of winkelcentra. Er zijn ook verschillende exchange-traded funds (ETF’s) en onderlinge fondsen die zich richten op de vastgoedbelegger door te investeren in REIT’s en andere investeringen in de vastgoedsector.