Rundt et tiår siden, min kone og jeg kjøpte vår første leie bolig. Vi var ikke helt sikker på hva vi gjør, men vi var fast bestemt på å lære tauene underveis. Og det er akkurat hva vi gjorde; gjennom erfaring, prøving og feiling, kom vi opp med en leie strategi som var fornuftig – i hvert fall for oss.
Bare denne måneden, vi betalte siste utbetaling på en av våre eiendommer -. En tre-roms murstein ranch i Greenfield, Ind Plutselig er de drømmene vi har planlagt i mange år begynner å gå i oppfyllelse. Der våre utleie var en gang et ansvar, vi nå eier et hus gratis og klar i en alder av 37. Og nå som vår første leie er betalt av, kan vi snøball betalinger til å betale av våre andre utleie raskere og fortsette sparingen til å kjøpe enda en i kontanter.
Det har ikke vært lett, som enhver utleier vet, å eie eiendom til leie betyr opplever mye uro i det minste en del av tiden. For oss har disse humper i veien inkludert leietakere helt kaste vår eiendom, en serie av dyre og uventede reparasjoner, og andre små leksjoner du kan bare lære første hånd. Men, mange år senere, føler vi at vi har endelig gjort det – men bare fordi vi har gjort mange smarte avgjørelser underveis.
Syv måter utleiere kan spare penger
En del av vår strategi som utleiere er å spare penger – ikke bare ved å kjøpe eiendommer som vil lett kontantstrøm, men ved å se etter måter å redusere våre out-of-pocket virksomhetens kostnader. Noen av de tingene vi gjør for å spare gå helt mot korn, men jeg har funnet de fungerer ganske bra. Jeg skal forklare mer i et minutt.
I dette innlegget, ønsket jeg å dele noen av våre penger å spare strategier som utleiere, men også dele noen andre utleier strategier som kan fungere bedre (eller verre), avhengig av leie portefølje, hvor du bor, og det lokale eiendomsmarkedet . Hvis du er en utleier som ønsker å lagre eller vurderer å bli en, her er noen penger å spare strategier for å vurdere:
# 1: Hold leier lave for å redusere omsetning.
Når jeg dele at vi holder leieprisene lavere enn vi kunne, det overlater folk klør seg i hodet. Men hvis det er noen strategi jeg står bak, er det denne. Ved å holde leier noe lavere enn konkurrerende egenskaper, opphold vi 100% okkupert, har flere programmer med noen stilling, og spare penger på veien.
Du skjønner, hver gang noen beveger seg, det koster oss penger. Ikke bare har vi sjampo tepper og maling, men vi må markedsføre en ledig bolig før noen flytter inn Det kan noen ganger bety en måned uten leie, noe som er ille nok -. Men det betyr også kjører frem og tilbake til eiendommen og håndtere med potensielle leietakere. I form av både tid og penger, kan markedsføring en eiendom til leie være svært kostbart.
Selvfølgelig kan denne strategien ikke fungerer, avhengig av hvor du bor. Hvis leier er bølgende enormt i ditt marked, kan du miste mye mer enn du får ved å holde leier lav. Men i en liten, søvnig by, fungerer denne strategien ganske bra. Ikke bare gjør vi gi våre leietakere med et røverkjøp, men vi spare penger sammen med stresset og stress som følger med konstant omsetning og ledige stillinger.
# 2: Velg mindre eiendommer som er enkle å oppgradere og reparere.
Da vi flyttet til Noblesville, Ind., For noen år siden, vi kort flørtet med ideen om å snu vår gamle bolig til en annen utleie. Men vi endret vår melodi når vi innså hvor mye det kan koste. Jada, vårt hjem ville slå et overskudd, men eventuelle reparasjoner ville være gjennom taket!
Våre andre utleieboliger er rundt 1000 kvadrat hver, noe som betyr at vi er helt fortrolig med hvor mye det koster for mye teppe, som størrelse ovn, og så stor av et tak. Hjemmet vi skulle flytte ut av og salg, på den annen side, var nesten 2400 kvadrat – mer enn dobbelt så stor.
Vi til slutt bestemte oss for at vi ikke ønsker å betale for store reparasjoner og 2400 kvadratfot med teppe eller teppet rengjøring mellom leietakere. Vi bestemte også at større reparasjoner – en ny, stor tak over de neste årene, en større ovn, et større verksted til å ta vare på – kan potensielt spise unna på våre avkastning.
Jada, større boliger leie for mer penger, men til hvilken pris? Akkurat som alle andre hjem, betyr en større leie dyrere alt – fra reparasjoner og oppgraderinger til eiendomsskatt og hus forsikring. Som selvstendige utleiere, har vi besluttet å holde fast med mindre eiendommer med kostnader vi kunne enkelt administrere.
# 3: Få en entreprenør konto og stable rabatter.
Å bli en utleier er ikke en billig affære, og det er sant, selv etter at du får eiendommen på ditt eget navn. På toppen av boliglån betalinger og eiendom forsikring, må du betale for oppgraderinger og reparasjoner. Og noen ganger, disse reparasjonene kan være svært kostbart.
Grunneier Alexander Aguilar sier han sparer penger ved å samle sine utleie kjøper i en butikk som tilbyr en betydelig rabatt for entreprenører.
“På leietaker turnovers og stillinger, kjøper jeg alt jeg trenger i en rekkefølge og kjøre det om Home Depot entreprenøren skrivebord, som er gratis”, sier Aguilar, som blogger på CashFlowDiaries.com. “Avhengig av hvor mye jeg kjøper og hvem kunden rep er, kan jeg spare alt fra 5% til 12%.”
I tillegg til å oppsøke entreprenør rabatter, kan du også drive salg, stablet kuponger og rabatter. Bloggeren bak ESIMoney, en utleier, sier han kombinerer salgs andre rabatter for å få mest mulig igjen for hans pengene.
“Da jeg kjøpte apparater for flere enheter, jeg kombinert en salgspris, konkurrent salgspris kamp, kupong, rabatt, og cash back kredittkort avtale for å spare over $ 3000,” sier han. “Bedre ennå, jeg låst i de samme prisene for senere kjøp, selv om jeg kjøpte bare ett element!”
# 4: Unngå å bruke en eiendom manager.
Eiendomsforvaltere lover å redusere stress som følger med å være en utleier. De vil annonsere og markedsføre din leie på dine vegne, tar spesiell omsorg for å ordentlig veterinæren potensielle leietakere. På toppen av det, de møtes med leietakere, samle betalinger, og håndtere leietaker problemer.
Dessverre er disse tjenestene kommer til en bratt pris. Hvis du er villig og i stand til å administrere dine egenskaper selv, på den annen side, kan du kutte ut midt mann og holde mer profitt for deg selv.
Dette er nøyaktig hvordan Steven D., bloggeren bak EvenStevenMoney, øker lønnsomheten på sine utleie. Da han fant ut at eiendomsmeglere og eiendomsforvaltere ladet opp til en hel måneds leie for et år med service, bestemte han seg for å gjøre de tunge løftene selv.
“Vi bestemte oss for å liste eiendommen oss selv på nettet ved hjelp av en kombinasjon av Zillow Rental Manager og Craigslist,” sier Steven. “Dette gir oss muligheten til å spare penger og være flere hender på med hvem som kommer til å leve på vår eiendom.”
# 5: Ikke vær redd for å si ‘nei’.
Mens noen leietakere synes fornøyd med huset slik det er, det er alltid de som krever endringer og oppgraderinger. Og sannferdig, det skader aldri for leietakere å be om en ny kjøkkenvask eller et nytt strøk med maling i stuen. Jeg mener, det verste du kan si er ‘nei’, ikke sant?
Saken er, kan du ikke gjøre hver leietaker lykkelig. Og når du erstatte noe som ikke trenger å byttes ut på egen regning, du arbeider mot de beste for din bedrift og bunnlinjen.
Elizabeth Colegrove fra The Reluctant utleier sier å være i stand til å si “nei” har reddet henne tonnevis med penger og hjertesorg gjennom årene. Colegrove sier hun har hatt leietakere be om takvifter i alle rom, kjøkken skap fargeendringer, oppgraderte mini-blinds, og mer. Saken er, de ønsker å gjøre det på hennes regning – ikke deres.
“My leietaker kan [gjøre oppgraderinger] på deres bekostning, men elementene må stå bak,” sier hun. “Ikke bare sparer dette meg tusenvis, men jeg er ikke den slemme.”
Selvfølgelig kan du også la leietakere gjøre noe av arbeidet selv, og tilby å betale for bare materialer. På den måten dere begge dra nytte av oppgraderingen, men du ikke betaler for unødvendig arbeid. Dette er nøyaktig strategi som brukes av Pauline Paquin, en utleier som blogger på Reach økonomisk uavhengighet.
Paquin sier hennes leietakere til tilbyr å fikse eller oppgradere komponenter av hennes leie de ikke liker. “Jeg er heldig de er praktiske, så da de spurte om de kunne male alt, sa jeg sikker på, og bare refundert dem for maling og pensler,” sa hun.
# 6: Vær bevisst om maling farger og gulv.
Chad Carson, eiendomsmegling investor bak CoachCarson.com, bruker en enkelt triks for å effektivisere den ledige stillingen prosessen. Han bruker samme interiørmaling farge og stil i alle sine utleieboliger.
“Dette gir oss muligheten til å kjøpe maling i bulk, og gjør touch-up mye enklere under turnovers”, sier Carson. “Jeg regner med dette sparer oss $ 250 til $ 500 hver gang i redusert maleri arbeidskraft og bortkastet materialer.”
Carson prøver også å unngå leie med vegg-til-vegg-teppe, sier han. Dette hjelper ham redde utallige pengesummer i løpet av hver ledig stilling siden solid gulv ikke normalt må skiftes mellom leietakere. “Vi prøver å kjøpe hus med hard-overflate gulv som flis eller hardtre, eller vi installere det på forhånd”, sier Carson.
# 7: Utføre vedlikehold og vedlikehold selv.
Veteran og utleier Doug Nordman eier en eiendom med sin kone utleie. Mens deres mål er ikke nødvendigvis langsiktig inntekt siden de planlegger å flytte inn i eiendommen selv, de fortsatt ønsker å spare penger på veien.
Deres strategi? Utføre mye vedlikehold, og spesielt verftet arbeid, selv.
“Det er lite vedlikehold landskaps for bare et par timer hver sjette uke, men det gir oss en god mulighet til å se over eiendommen og chatte med leietaker”, sier Nordman, som blogger på The Military Guide.
Siste tanker
Før du kjøper noen leie bolig, er det avgjørende å sørge for at tallene arbeid. Bringe inn en leieinntekt er hyggelig for sikker, men det bidrar til å holde utgiftene på et minimum, slik at du ikke betaler mer enn du bringe inn.
Mens ingen spesiell besparelser strategi er riktig for alle, er det viktig for enhver utleier å finne riktig strategi for sin virksomhet. Uten en, kjøpe eiendom til leie kan lett bli en tapende forslag.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
